다만, 롯데리츠의 기초자산에서 핵심자산이 빠졌고 지방 아울렛과 마트 등을 다수 포함해 자산유동화에 나섰다는 지적이 나온다. 6%대 수익률이 보장될지도 미지수다.
1일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠는 오는 2일 수요예측을 마감한다. 총 자산매입금액은 1조4900억원이며 공모 예정금액은 4084억~4299억원이다. 롯데리츠는 발행가 4750~5000원 기준 내년 이후 배당수익률을 6.35~6.75%로 제시했다.
10월 말 상장 예정이며 상장 주관사는 한국투자증권, 홍콩상하이증권(서울지점), 노무라금융투자 등이다. 공모 참여시 예상배당수익률이 10%대로 제시되는 등 높은 배당수익률로 시장참가자들의 관심이 크다. 롯데리츠의 흥행이 예상되는 이유다.
서울 중심의 핵심자산이 아닌 수도권과 각 지방에 있는 백화점, 마트, 아울렛으로 구성돼 있다. 롯데쇼핑의 핵심자산은 롯데백화점 명동점과 잠실점으로 꼽히지만, 이번 리츠에 포함되지 않아 매력도가 떨어진다는 지적도 있다.
롯데리츠의 기초자산 중 유일하게 서울 내에 위치한 롯데백화점 강남점의 매출 순위는 롯데 백화점 내 16위를 차지한다. 주변에는 강남의 현대백화점 무역센터점, 스타필드 코엑스몰, 갤러리아 백화점 압구정점 등의 백화점들과 경쟁 중이다.
이외 기초자산 중 롯데백화점 창원점(8위), 구리점(19위), 광주점(9위) 등이 매출순위가 높은 핵심자산이다. 이를 제외한 나머지 수도권과 지방 아울렛, 마트 등은 지역경기 침체, 경쟁 심화 등으로 부동산 가치자산의 매력도가 낮은 수준으로 평가된다.
투자업계 한 관계자는 “롯데쇼핑이 투자가치가 떨어지는 부동산자산을 이번 리츠에 전부 묶은 것으로 보인다”며 “게다가 약 5000억원을 추가 차입해 야하는 만큼 차입 비용을 고려했을 때 6% 이상의 고배당이 가능할지 의문”이라고 말했다. 실제 롯데쇼핑은 2016년부터 매출 역성장을 이어가고 있다.
처음부터 배당수익률이 6%대의 높은 수준으로 제시된 점도 의문이다. 이 관계자는 "임대수익 700억원대, 순이익률 50%, 순이익의 90%를 배당한다고 가정했을 때 배당금은 350억원 규모가 된다"며 "따라서 시총규모 8000억원의 롯데리츠에 예상되는 연 배당률은 4% 수준"이라고 분석했다.
다만 롯데리츠는 10년의 장기계약으로 연 1.5%의 임대료 상승을 포함하고 있으며, 롯데쇼핑의 지원이 뒷받침되는 만큼 배당에 대한 우려가 완화될 수 있다.
또 지난 11일 국토교통부는 공모형 리츠 및 부동산 펀드 투자자에 대한 세제 혜택 지원 계획을 발표했다. 정부의 리츠에 대한 적극적인 지원이 향후 리츠 주 가치를 높여 줄 가능성이 존재한다.
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