[춤추는 정책대출] 집값 떠받친 정책금융…정권 교체에 '유턴'

금융당국, DSR에 정책대출 추가 적용 검토

서민 지원 한다더니…'리스크 관리 대상' 전락

[사진=아주경제DB]

정부의 정책금융 기조가 정권 교체를 기점으로 급격히 방향을 바꾸면서 시장에 혼선이 커지고 있다. '시장 부양'과 '가계부채 관리' 사이를 오가는 정책대출 운용에 주택 수요자들의 혼란이 가중되고 정책 신뢰도마저 흔들리고 있다는 지적이 나온다.

12일 금융당국에 따르면 총부채원리금상환비율(DSR)의 '사각지대'로 꼽혀온 정책대출을 규제에 포함하는 방안이 추진되고 있다. 정부는 정책대출 비중도 2030년까지 현행 30% 수준에서 20%까지 축소할 계획이다. 이처럼 정책대출의 우대 성격이 점차 약화되는 흐름이다.

이는 가계부채 관리에 대한 우려가 정책 전환의 배경으로 작용한 결과로 풀이된다. 앞서 한국은행은 지난해 6월 보고서를 통해 "정책대출이 DSR 규제 적용 대상에서 제외된 상황에서 주택 정책금융 비중 확대는 가계부채 관리에 부담 요인이 될 수 있다"고 지적했다. 이어 "공급 규모가 과도하게 늘어나면 주택가격에 영향을 미치거나 공급기관 건전성 저하와 민간 금융기관의 리스크 관리 유인 약화로 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

디딤돌·버팀목 등 정책상품은 그간 서민·실수요자 지원을 명분으로 공급이 확대돼 왔지만 최근에는 증가 속도 조절과 한도 축소가 병행되며 공급 여건이 빠르게 위축되고 있다. 금융권에 따르면 지난해 11월부터 올해 2월까지 생애최초 디딤돌 대출 건수는 4567건으로 전년 같은 기간(1만844건) 대비 57.9% 줄었다. 같은 기간 대출 총액도 2조212억원에서 6518억원으로 67.8% 급감했다.

정부는 지난해 '6·27 대책'을 통해 수도권·규제지역 내 생애최초 주택 구입 목적 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 80%에서 70%로 낮추고, 디딤돌 대출 한도도 3억원에서 2억4000만원으로 축소하는 등 규제 강도를 높였다. 금융당국은 정책서민금융과 중금리 대출 확대 등에 대한 예외 인정 물량을 확대한다는 방침이지만 정책대출 축소 흐름 속에서 실수요자의 체감 부담을 낮추기에는 역부족이라는 지적이 나온다.

이 같은 흐름은 이전 정부의 정책 기조와 대비되면서 시장 혼선을 더욱 키우고 있다.

윤석열 정부 시기에는 2023~2024년에 걸쳐 대표 주택금융정책으로 꼽히는 '특례보금자리론'에 40조원 규모, 신생아특례대출에 27조원 규모 등 정책금융에 수십조 원에 달하는 자금을 풀면서 집값을 떠받쳐 왔다. 실제 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2023년 전년 대비 하락세를 보이다 2024년 4.67% 상승으로 전환한 데 이어 지난해에는 8.98% 상승했다.

그러나 정권 교체 이후 정책 기조가 시장 부양에서 가계부채 억제로 급격히 선회하고 있다. 이 과정에서 윤 정부 시절 추진됐던 '지분형 모기지' 역시 사실상 추진 동력을 잃고 보류된 상태다. 지분형 모기지는 집값이 매수 가격보다 떨어져도 정부가 그 손해를 떠안는 구조로 '정부가 세금으로 집값을 부양한다'는 비판을 받았던 상품이다. 금융위 관계자는 "가계부채 관리 정책들을 우선 검토 중이며 지분형 모기지는 추가로 진척된 건은 없다"고 말했다.

시장에서는 이처럼 정책 방향이 단기간에 '부양'과 '억제'를 오가며 급변한 데 따른 혼선이 커지고 있다는 지적이 나온다.

부동산업계 관계자는 "정작 집이 꼭 필요한 실수요자들이 시장에 진입하기가 더 어려워졌다는 점이 문제"라며 "윤 정부가 공급 확대를 통해 집값 안정을 유도했다면 현 정부는 수요 억제 중심으로 정책 기조가 이동하면서 무주택자조차 주택을 매입하기 어려운 환경이 조성되고 있다"고 말했다.