재추진 재개발 발목잡는 신축빌라

신축건물 늘면 노후도·사업성 떨어져

현금청산 대상이면, 수용 때 보상금도

서울시 재개발구역 [사진=연합뉴스]

정비구역이 해제돼 갈 곳을 잃은 사업장들이 '5·6공급대책' 이후 속속 재개발 재개에 시동을 걸고 있다. 주민 동의율을 충족해 정비구역을 지정받는 단계부터 새로 시작해야 하는데, 구역 예정지 안에서 건물을 신축하거나 이를 위해 단독주택 등을 매입하는 '꾼들'이 있어 골치를 썩고 있다.

현행법상 구역지정으로 건축행위에 제한이 걸려도, 구역지정 전 건축허가를 받고 공사를 진행 중인 사업장은 완공하는 데 지장이 없다. 이렇게 지어진 신축빌라는 추후 조합원 입주권을 받을 수 없어 현금청산 대상이지만, 현금청산 대상이 늘어나면 추후 막대한 보상금을 감당해야 해 원주민 입장에선 달갑지 않을 수밖에 없다.

당장 구역지정을 위한 노후도 요건을 충족하기도 어려운 데다, 구역지정 전까지 완공된 건물로 인해 조합원 수가 늘어나면 사업성이 떨어진다는 점도 고민거리다.

12일 서울 성북구 '장위12구역' 재개발 재추진 자원봉사팀 관계자는 "자체 노후도 조사 결과 70%를 넘기긴 했지만, 주택이 더 지어지면 (사업 추진이) 어렵지 않겠나 싶다"며 "동의서를 빨리 걷는 게 관건인데 코로나19로 어려운 부분이 있고 일손도 부족한 형편"이라고 했다.

이어 "12구역은 규모가 작아 새로 지어지는 건물이 많지는 않으나, 최근 단독주택이 건축업자에 팔렸다는 이야길 전해듣고 압박을 느끼고 있다"고 덧붙였다.

장위12구역은 총 15개 구역으로 구성돼 있던 장위뉴타운서 처음으로 정비구역이 해제된 곳이다. 지난 2014년 해제 이후 줄곧 진척이 없다, 정부가 '5·6공급대책'을 통해 공공성을 강화한 재개발을 활성화하겠다 공표한 직후부터 재개발 재추진을 본격화했다. 현재 정비구역 지정을 위한 주민 동의율 20%를 넘겼다. 구청에 노후도 적합성 등을 타진하기 위한 사전검토요청을 앞두고 있다.

서울시가 사실상 정비구역 해제지역에서 역세권 공공임대주택사업을 허용하긴 어렵다고 전한 만큼, 공공재개발 방식이 유력하다는 관측이다.

구역 예정지에 들어서는 신축빌라는 예전부터 주민들의 속을 썩이는 골칫거리로 작용했다. 구역 예정지 안에 신축이 많이 들어설수록 조합원 수가 늘어 사업성이 낮아지는 데다, 구역 지정을 위한 낡은 건물 비율도 충족하기 힘들어져서다. 현행 서울시 도시및주거환경정비조례에 의하면, 노후·불량건축물의 수는 대상지역 건축물 총수의 60% 이상이어야 한다.

장위뉴타운과 동일 관내에서 재개발을 추진 중인 '성북1구역'은 구청 측에 지속적으로 건축행위 제한을 요구하는 민원을 제기하고 있다.

성북구청 관계자는 "성북1구역은 건축행위 제한을 걸었다가 지난 2015년 초 만료된 곳으로, 더는 제한할 법적 근거가 없다"며 "도시 및 주거환경정비법상 행위제한은 3년이내 기간이며, 1년이내 범위서 한 차례 연장이 가능하다"고 설명했다.

설령 건축행위에 제한이 걸린다 해도, 구역 지정 전 건축허가를 받은 경우 공사 진행을 막을 방법이 없다. 이렇게 지어진 신축건물이 늘어나면 늘어날수록, 조합이 추후 토지 등을 수용하는 단계에서 보상해야 할 금액은 눈덩이처럼 불어난다.

서울시 주거정비과 관계자는 "구역지정 전 건축허가를 받은 경우, 이후 건축행위 제한이 걸려도 공사를 계속할 순 있다"며 "다만 이런 신축건물의 경우 입주권 대상은 아니다"고 했다.

지자체는 구역지정에 앞서 판단에 따라 '권리산정기준일'을 따로 지정, 신축이나 지분 쪼개기 물건이 입주권을 받지 못하도록 하고 있지만, 이 역시도 건축행위 자체를 막진 못한다.