"사업추진속도내자" 신탁방식 재건축 확산

기간 단축·투명성·원활한 자금조달 강점

"성공사례 지속 나오면 확산될 것"

재건축 단지들이 신탁 방식의 재건축으로 눈을 돌리고 있다. 사업속도가 단축될 뿐만 아니라 투명성, 원활한 자금 조달을 강점으로 내세운 신탁 방식 재건축이 확산되고 있다.

4일 신탁업계에 따르면, 신탁사를 시행자로 선정한 재건축 단지는 여의도시범아파트(한국자산신탁), 안양 진흥로얄아파트, 한남동 한성 아파트(코리아신탁), 인천 신라아파트(대한토지신탁) 등 총 네 곳이다.

신탁방식 재건축은 조합 대신 신탁사가 시행을 맡아 추진하는 재건축 방식이다. 추진위원회와 조합설립인가 단계를 거칠 필요가 없어서 재건축 기간을 평균 2년가량 줄일 수 있다. 현행법상 신탁사가 사업시행자로 인정되려면 소유자 75% 이상이 동의하고 토지 3분의1은 신탁등기돼야 한다.

최근 대전 용운주공이 10년간 지지부진했던 재건축 사업을 신탁 방식으로 전환한 뒤 2년 만에 100% 분양에 성공하자, 신탁 방식 재건축이 주목을 끌고 있다. 최근에는 서울 노원구 상계동의 상계주공4단지가 한국자산신탁을 초청해 설명회를 하고 신탁 방식의 재건축을 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 또 서울 영등포구 여의도 광장아파트는 신탁방식을 통해 국내 처음으로 단지 일부를 분리해 재건축한다.

한국자산신탁은 신길우성 2차아파트와 여의도수정아파트의 예비 신탁자로 선정돼 있으며 여의도 진주아파트와 시행자 지정을 논의 중이다. KB부동산신탁은 여의도 대교아파트와 공작아파트의 예비 신탁자로 선정됐으며 여의도 한양아파트와 관련해 시행자 지정 논의를 하고 있다.

신탁재건축 방식의 최대 장점은 기간 단축이다. 추진위나 조합 설립 단계를 건너 뛸 수 있어 기간이 2년가량 단축되고 단축된 기간은 비용절감으로 이어진다. 더군다나 금융감독원의 관리·감독을 받는 신탁사는 신탁법과 자본시장법의 규제를 받기 때문에 재건축을 투명하고 공정하게 진행할 수 있다.

신탁사 관계자는 “자금조달을 신탁사가 하기 때문에 시공사 리스크가 줄어 공사비가 절감된다”며 “신탁사에 보수를 주지만 전체적인 사업비용을 볼 때는 조합방식보다 절감이 된다”고 말했다.

재건축초과이익 환수제 부담금도 신탁방식의 인기에 영향을 미치는 요인이다. 신탁방식은 일반분양과 조합분 매출 총액의 2~3%를 수수료로 낸다. 일각에서는 재초환이 도입되면 이는 개발비용에 포함되기 때문에 재초환 산정 시 부담이 줄 것으로 보고 있다

신탁 재건축 방식을 도입하려는 움직임은 더 늘어날 것으로 보인다. 신탁사 관계자는 “최근 안양 진흥로얄 아파트가 1년 반 만에 관리처분이 완료되는 등 신탁 방식 재건축 속도는 굉장히 빠르다”며 “이 같은 성공 사례가 자꾸 나오면 신탁재건축이 확산이 될 것이다”라고 전망했다.

한자신 등 신탁사들은 향후 재건축 수주에 역량을 집중할 것으로 보인다. 전국에서 추진하고 있는 정비사업 규모는 약 200조원에 달한다. 이 중 약 45조원에 달하는 100세대 이하 재건축 사업장이 시공사를 구하지 못하고 있는 만큼 신탁사들은 이 시장을 집중 공략할 것으로 분석된다.