[뉴스테이, 일본에서 답을 찾다]한국주택 시장, 15년전 일본과 판박이

일본 임대주택 1500만가구 달해...임대주택 90% 민간이 공급

일본은 민간의 임대주택 공급이 전체 임대주택의 90%에 달한다. 사진은 일본 지바현의 한 주택 밀집지역 전경.[사진=김종호 기자]

아주경제 노경조, 김종호 기자 = 주택가격 상승세가 둔화되고 저금리 기조가 장기화 하면서 국내 주택 임대시장이 전세에서 월세로 빠르게 전환하고 있다. 지난해 말 기준 임대에서 월세가 차지하는 비중은 55%로 이미 과반을 넘어섰다. 정부도 주택 임대시장의 이 같은 변화를 인정하고 민간 임대시장을 육성하기 위해 중산층을 타깃으로 한 '기업형 임대주택(뉴스테이)' 브랜드를 내놓았다. 임대주택은 곧 서민주택이란 공식을 깨고 중산층을 임대주택의 수요자로 적극 끌어들이겠다는 것이다. 하지만 중산층 임대주택 시장은 아직 초기단계여서 아직 이정표조차 없는 상황이다.   

이에 따라 아주경제는 기업형 임대주택이 활성화된 일본 현지 취재를 통해 뉴스테이가 나아가야 할 길을 모색해 보았다. 지난 16일부터 21일까지 일주일 간 일본 도쿄와 인근 지역을 방문해 주택 공기업과 민간기업, 관련 학계 등을 취재했다. <관련기사 16면>

본지가 일본의 기업형 임대시장을 뉴스테이의 이정표로 택한 가장 큰 이유는 일본의 20년전 상황과 현재 우리나라의 주택시장이 비슷하기 때문이다. 일본은 1985년 플라자합의에 의한 엔고시대가 시작된 이후 7년간에 걸친 가격 상승으로 1990년대 초반 일본의 부동산 가격은 정점에 도달했다. 그러나 1991년 대출총량규제가 실시된 이후 장기침체국면으로 전환해 2005년까지 15년에 걸쳐 상업지는 고점 대비 87%, 주택지는 67%나 가격이 떨어졌다.

여기에 40~50대 주력 주택수요층인 베이비부머가 은퇴하기 시작하면서 자가 주택 수요가 줄었다. 가격이 급락하게 되자 일본에서 자가 주택에 대한 사고 자체가 변화하게 된다. 자가주택을 마련해 거주하기 보다는 임대로 살거나, 기존 소유주택에서 임대로 전환하는 경우가 늘어나게 된 것이다.

일본의 임대주택사업 발전에서 임대관리회사의 중요성은 2000년대 시장 환경 변화와 함께 급부상했다. 특히 '30년 일괄임대시스템'을 골자로 한 전대(Sublease) 사업이 정착되면서 임대관리회사들을 중심으로 임대주택의 부흥기를 맞게 된다. 전대의 원리는 임대관리회사가 주택이나 토지소유주에게 임대권리를 위임받아 임차인을 받고, 관리하는 형태를 의미한다.

우리나라에서 기업형 임대주택 사업이 겨우 첫걸음을 뗐다면 일본은 민간의 임대주택 공급이 이미 활발하다. 2013년 기준 총 1445만가구의 임대주택이 공급됐고, 매년 신규주택의 약 40%가 임대주택으로 나온다. 이 중 개인을 비롯한 민간의 공급 비중이 무려 90%를 차지한다

히로오카 마사유키 우리레오PMC 이사는 "레오팔레스21의 경우 일본 47개 지역에 관리하는 호실 수가 55만개 정도이며, 건물 동수로 따지면 3만8000개 수준"이라며 "임차인이 많은 지역의 토지를 검색한 후 해당 토지주에게 건물을 세우자고 제안을 하고, 30년 계약을 맺어 관리를 하는 시스템"이라고 설명했다.

히로오카 이사는 "일본은 임대관리업이 활성화를 넘어 포화상태에 있기 때문에 현재는 임대인과 임차인 간의 서비스 신규 비즈니스를 개척하는 게 업계의 화두"라고 설명했다.

일본 업계에선 1~2인 가구 임대수요 등을 고려할 때 한국의 민간임대주택 산업의 성장 가능성이 매우 높을 것으로 예상했다. 다만 한국의 전세제도 선호가 워낙 강하고, 경제적 이유로 월세 전환에 임차인들이 충분히 대응하기 어렵다는 점 등이 난점으로 지적됐다.

하야시 전 메이카이 대학 교수는 "임대주택을 활성화시키기 위해서는 정부의 지원책은 물론, 민간 주도의 질 높은 임대주택 공급과 전문적인 관리·운영 등을 통해 수요자가 임대주택을 찾게끔 유도하는 것이 무엇보다 중요하다"고 말했다.

<이 기획취재는 언론진흥재단의 지원을 받아 진행됐습니다.>