2주택ㆍ다주택자 세금 부담 낮아진다...2023년 변경된 부동산 세금 제도

종부세 공제액 12억원으로 상향...부부 공동명의 18억으로

1주택 양도세 비과세 공제액도 9억→12억원으로...다주택ㆍ법인에 기본세율 적용

[사진=게티이미지뱅크]

윤석열 정부 출범 후 1년이 지난 현재 부동산 정상화를 가로막던 대못이 하나씩 뽑히면서 시장이 정상화되고 있다. 정부가 부동산 시장 연착륙을 위한 규제를 지속적으로 완화하겠다고 밝힌 만큼 다주택자에게 부과되던 징벌적 과세 역시 서서히 완화될 것으로 예상된다. 아주경제가 지난 3월 시행규칙 개정사항을 반영한 2023년 달라진 부동산 세금 제도를 정리했다.
 
◇ 취득세 기존 8%에서 1~3%로 하향…다주택자와 법인도 부담 낮춰

먼저 생애 첫 주택구입자를 비롯해 1~2주택자의 취득세가 대폭 감면된다. 1~2주택자의 경우 취득세가 기존 8%(조정지역 2주택자 포함)에서 1~3%로 대폭 낮아진다. 주택가액별로 6억원 이하 주택 취득세율은 1%, 6억~9억원 이하는 1~3%다. 9억원 초과 주택 세율은 3%다. 1000만원당 세율이 0.06~0.07% 상승한다고 보면 된다.
 
3주택자와 법인(4주택 이상 포함)의 경우에도 각각 5%(조정지역)로 낮아진다. 비조정지역인 경우에는 3주택자 세율은 4%, 법인(4주택 이상)은 6%로 하향된다. 공시가 3억원(수도권 6억원) 이내 임대주택인 경우에는 취득세가 감면되는데 60㎡ 이하인 경우 2개월 내 취득을 등록하면 100% 감면(200만원 초과 시 85% 감면)되고, 60~85㎡인 경우에는 50% 감면된다.
 
◇종부세 기본공제액 9억으로 상향…다주택자 중과도 폐지
 
올 6월부터 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 1가구 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원, 공동명의자인 경우 18억원으로 각각 상향 조정된다. 고령·장기보유자 주택의 경우에는 1가구 1주택에 한해 납부를 유예할 수 있다.
 
2주택자에 대한 종부세 중과세율도 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)이 적용된다. 과세표준 12억원(공시가 합산 24억원)이 넘는 3주택 이상 다주택자는 2~5% 중과세율을 적용받는다. 주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율도 150%로 일원화된다.
 
◇양도세 공제액 상향...부담 다소 완화

양도세 부담도 대폭 완화된다. 1주택자의 경우 비과세 공제액이 12억원으로 상향되며, 3년 이상 주택을 보유한 자는 장기보유특별공제로 24~80%까지 공제가 가능하다. 조정지역 내 일시적 2주택인 경우 2년 내 기존 주택양도 및 전입의무가 폐지되며, 둘 중 하나만 비조정지역인 경우 3년 이내 주택을 양도하면 비과세된다.
 
규제지역 내 2채 이상 가진 다주택자나 법인이 집을 팔 경우 1주택자 양도세율(6~45%)을 적용해 주는 양도세 중과 배제 기간은 2024년 5월 9일까지 1년 더 연장된다. 일시적 2주택자나 혼인으로 인해 다주택이 된 경우 10년 내 1채를 처분하면 이 또한 양도세 중과에서 배제된다. 2주택자가 공시가 1억원 주택을 매도하는 경우나 어린이집(5년 후), 기준시가 3억원 이하 지방 저가주택, 1억원 이하 소형주택(1년 이상 거주) 경우도 중과에서 배제된다.

◇입주권과 분양권 일반세율 적용...2024년 이후 양도부터 적용

입주권과 분양권은 2024년 이후 양도부터 세금이 부과된다. 입주권의 경우 1년 미만 보유한 경우 45%, 1년 이상 보유한 경우에는 6~45% 일반과세율을 적용받는다. 분양권의 경우 1년 미만인 경우 전 지역 세율이 45%로 동일하며, 1년 이상은 6~45%가 적용된다.

입주권과 2021년 이후 취득한 분양권의 경우 주택수에 포함된다. 양도세 비과세나 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함된다는 의미다. 다만 조합원 입주권의 경우 관리처분인가일 기준으로 1가구 1주택 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 최대 30% 적용받을 수 있다. 2년 미만 단기 보유 양도세율은 기존 70%에서 45%로, 1년 이상인 경우에는 60%에서 일반 세율로 변경된다. 

◇증여와 상속세
 
증여할 때 내는 세금은 올해보다 더 늘어날 전망이다. 올해부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경되면서 증여로 부동산을 취득한 경우에도 시가표준액(개별공시가격 등)이 아닌 시가인정액으로 취득가액이 매겨지기 때문이다. 
 
증여로 인한 주택 취득의 경우에는 상황에 따라 세율이 다르다. 1주택자가 배우자 혹은 직계존비속에게 주택을 증여한 경우 85㎡ 이하는 지역을 막론하고 3.8%, 85㎡ 초과인 경우 4.0% 세율이 적용된다. 주택가격에 따라 3억원 미만인 경우에는 3.8~4%, 조정대상지역 내 3억원 이상 주택인 경우에는 12.4%~13.4%(비조정지역의 경우 3.8~4%)의 세율이 부과된다.
 
상속 주택인 경우에는 1가구 1주택자인 경우 지역에 상관없이 0.96%의 세율이 부과된다. 85㎡ 이하 주택인 경우에는 2.96%, 85㎡ 초과 주택인 경우에는 3.16%의 세율이 적용된다. 농지는 일반 2.56%, 2년 자경 0.18%의 세율이 적용된다. 신축 주택을 상속받았을 경우 85㎡는 2.96%, 85㎡를 초과할 경우 3.16%의 세율이 적용된다.