[토지거래허가제의 역습]실거주 의무없는 경매...틈새 파고든 고가아파트 갭투자 '후끈'

경매 낙찰시 실거주 의무 없다…갭투자 가능하고 자금조달계획서도 불필요

정비사업 기대감에 서울 아파트 낙찰가율↑

토지거래허가를 받아야 하는 목동신시가지 5단지 아파트. [사진=신동근 기자, [e-mail]]

서울 강남구 삼성동, 양천구 목동신시가지 등 토지거래허가구역에서 나온 아파트 경매 매물이 여러 응찰자의 경합 끝에 웃돈이 붙은 상태로 거래된 것으로 나타났다. 경매는 각종 매매 허가를 받을 필요가 없어 규제에서 자유로운 점이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

1일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 시내 토지거래허가구역에서 나온 아파트 경매 매물 2건이 낙찰됐다. 지난달 12일 경매가 진행된 삼성동 롯데아파트 전용면적 92㎡는 낙찰가보다 높은 21억5999만9999원에 새 주인을 찾았다. 서울 지역에서 최다인 29명이 응찰하는 등 인기를 끌었으며 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 105.88%를 기록하며 감정가보다 높은 금액에 거래됐다.

또 목동신시가지 1117동 전용 51.48㎡는 감정가 9억3200만원보다 3억원가량 높은 12억2510만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 131.40%였으며 응찰자도 서울에서 둘째로 많은 19명이었다. 목동 지역 공인중개업자는 “해당 아파트는 양천구청역 역세권아파트”라며 “서울시가 토지거래허가 기간을 연장하는 등 재건축 가능성이 있는 지역”이라고 전했다.

경매는 민사집행법으로 진행하는 절차로 일반 매매 차이가 있다. 허가를 받을 필요가 없기 때문에 낙찰 후 실거주 의무가 발생하지 않는다. 또 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다. 이에 따라 전세를 놓고 집을 마련하는 이른바 ‘갭투자’도 가능해진다. 특히 대출이 나오지 않은 15억원 아파트들을 갭투자로 살 수 있다는 점이 장점이다. 

지난해에도 이런 사례는 다수 있었다. 지난해 6월 경매로 나온 대치동 '한보미도맨션(대치미도)' 전용 128㎡는 10명이 응찰해 36억6122만원에 낙찰됐다. 감정가 29억3000만원보다 7억원 이상 높은 가격이었다. 지난해 11월 낙찰된 송파구 잠실동 320 우성 95.84㎡도  감정가는 16억2300만원에 책정됐지만 그보다 1.33배 더 비싼 21억5900만원에 낙찰됐다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “허가 대상이 아닌 것이 큰 장점으로 작용한다”며 “토지거래허가구역이 넓어지고 기간은 연장되는 상황에서 해당 구역 매물에 대한 투자자 관심이 높아질 것”이라고 말했다.

5월 첫주에도 토지거래허가구역 내 매물 2건이 경매로 진행된다. 지지옥션에 따르면 서울동부지법에서 2일 서울 송파구 잠실동 22 리센츠 아파트 2건에 대한 경매가 진행된다. 감정가는 각각 25억원 29억9500만원으로 책정됐다.

한편 새 정부 출범을 앞두고 재개발·재건축 등 정비사업 단지를 필두로 부동산 규제 완화 기대감이 커지면서 경매 시장 분위기도 꿈틀거리고 있다. 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 105.1%로 지난달(96.3%) 대비 8.8%포인트 상승했다. 이는 올해 들어 월별 최고치이자 지난해 11월(107.9%) 이후 가장 높은 수치다. 서울 아파트 낙찰가율은 지난해 10월(119.9%)부터 지난달까지 5개월 연속으로 하락했으며, 지난 2월(97.3%)부터는 100% 밑으로 떨어졌다.

경매 시장은 기본적으로 매매 시장의 선행 지표로 인식된다. 토지거래허가구역을 비롯해 서울 전역 아파트 낙찰가율이 상승세를 타고 있다는 점은 서울 집값 상승세를 예상하는 수요자들이 많아졌다는 것을 의미한다.

이주헌 선임연구원은 "강남권과 목동 등 재건축 기대감이 있는 아파트의 낙찰가율이 높았다"며 "똘똘한 한 채에 대한 선호 현상이 유지되고 있고, 노후 아파트에 대한 재건축 기대감이 커지며 경매 시장 분위기가 바뀌었다"고 말했다.