실내형 공개공지·민간운영 공공시설도 공공기여 인정…지구단위계획 전면 개편

2000년 법제화 이후 20년 만… 획일적 규제의 기존 한계 보완

개발에서 재생으로...변화된 도시관리 패러다임 반영

실내형 공개공지 도입(위)/ 준주거‧상업지역의 용적률 완화(아래)[사진=서울시 제공]

앞으로 지구단위계획 수립 시에는 개발 이후 지역의 목표와 미래상을 통합적으로 제시해야 한다.

공개공지를 조성할 때는 실외가 아닌 실내에도, 민간이 공공시설을 운영하는 경우 이를 공공기여로 인정하는 방안도 추진된다.

서울시는 31일 이런 내용을 골자로 한 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 본격 시행한다고 밝혔다. 기존 지구단위계획은 1980년대 양정성장 시대에 도입돼 개발에서 재생으로 변화한 도시관리 패러다임에 맞지 않다는 판단 때문이다. 지구단위계획이 법제화 된 2000년 이후 20년만에 손질이다.

지구단위계획은 역세권, 개발예정지 등을 체계적으로 관리하는 도시공간 관리수단이다. 정비사업 등 각종 사업계획과 연계해 시내 전반적인 공간계획에 대한 일종의 가이드라인인 셈이다.

시에 따르면 현재 총 466개(98㎢)의 지구단위계획구역이 지정‧관리되고 있으며, 이는 녹지를 제외한 서울시 시가화면적(372㎢)의 26%에 해당한다. 

지구단위계획 변경 주요내용은 ▲지구통합기본계획 신설 ▲방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 ▲실내형 공개공지 도입 ▲지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 ▲지역기여시설 도입 ▲준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 ▲건폐율계획 신설 등이다.

시는 "변경사항의 기준은 미세먼지·폭염 등 기후변화, 지역의 정체성, 역사보존, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응하고자 하는 목적"이라며 "지역주민들이 지역 활성화를 위해 참여하는 '지역매니지먼트'의 개념을 도입해 공개공지를 활용해 축제나 행사 등을 기획하고, 주민들이 스스로 관리계획을 제안하는 '주민제안 관리운영기준'을 신설했다"고 설명했다.

이어 "민간이 효율적으로 공공시설을 소유 및 운영하는 경우에도 5% 범위 내에서 공공기여부담률을 완화하는 '지역기여시설' 개념을 전국 최초로 도입해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

아울러 동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성이 부족하다는 지적에 따라 준주거‧상업지역의 기준용적률을 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은(300~600%) 500~600%로 상향한다. 

용도지역 상향 여부와 관계 없이 준주거지역의 주거비율도 90%까지 상향해 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고, 도심 주택공급 효과도 높일 계획이다. 

소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화도 추진한다. 이밖에 과도하게 큰 규모로 지정된 '특별계획구역'은 지정면적을 축소해 적극적인 개발‧관리로 이어질 수 있도록 한다는 복안이다.

박원순 서울시장은 "지구단위계획은 시민의 삶과 도시의 미래에 큰 영향을 미치는 도시관리수단임에도 불구하고 오랜기간 과거 패러다임에 갇혀있었다"면서 "이번 개정을 통해 지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다"고 말했다.

한편, 시는 이번에 전면 재정비한 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 매뉴얼 형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. 확인은 '서울도시계획포털'에서 가능하다.