커지는 미분양 리스크...대단지 공급 '멈칫'

쪼개기 분양, 분양시기 조정 등 자구책 모색...컨소시엄 꾸려 리스크 줄이기도

[아주경제DB]

주택경기 하강으로 미분양 리스크가 커지면서 대단지 공급에 부담을 느끼는 사업장도 늘고 있다. 최근 분양가 규제가 강화되며 분양가에 대단지의 미래가치를 충분히 담기 어려워진 것도 한몫했다는 평이다.

1일 업계 관계자 A씨는 "지금 같은 시기에는 가구수가 1000가구를 넘어가면 (분양하기) 부담스러운 측면이 있다"며 "이런 경우 분할(나눠서 분양)하거나 (시기를) 조정하는 방식을 택하는 경우가 많다"고 말했다.

다만 업계 관계자들은 서울 등 입지가 뛰어난 경우 이 같은 리스크를 우려할 필요가 크지 않다고 말한다. 재개발이나 재건축 등 정비사업장의 경우 전체 가구수는 많더라도 일반분양 물량이 많지 않은 만큼 분양시기 조정 필요성이 크지 않다는 설명이다.

미분양은 경기, 인천 등 서울 외 수도권지역을 중심으로 확산되고 있다. 국토교통부에 따르면 5월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만2741가구다. 4월 대비 1.1%(700가구) 늘어난 규모다. 특히 수도권(1만218가구)은 미분양 주택이 1개월 새 8.2%(773가구) 증가했다. 서울은 292가구에서 178가구로 39% 줄었다.

수도권 일부 지역은 분양 성적표도 좋지 않은 편이다. 지난달 19~20일 파주 운정3지구에서 동시 분양한 대우건설의 ‘운정신도시 파크 푸르지오’와 중흥건설의 ‘운정 중흥 S-클래스’, 대방건설의 ‘운정 1차 대방 노블랜드’는 GTX-A노선 등 교통호재에도 불구하고 1, 2순위 청약 모두 미달로 마무리했다. 9·13 부동산 대책 발표 이후 부동산 경기가 전반적으로 침체된 상황에서 정부가 2기 신도시보다 서울과 가까운 3기 신도시를 발표하며 결정타를 맞았다는 평가다.

올 상반기 유일하게 일반분양 물량이 1000가구를 넘었던 서울 동대문구 용두동 '청량리역한양수자인192'의 경우 핵심 입지라는 평가를 받았음에도 일반분양 물량 1120가구 가운데 399가구가 미계약됐다. 고분양가 대출 규제 등으로 여신이 힘들어진 상황에 일반분양 물량이 워낙 많았던 탓이다. 이 같은 상황을 일찍이 예측한 사업주체가 서울지역 최초로 '사전 무순위 청약'을 택해 화제를 모으기도 했다.

이런 상황에서 대단지를 분양해야 하는 사업주체의 경우 블록별로 분양시기를 조정하거나, 사업 시작 전 컨소시엄을 꾸리는 경우도 늘어나는 추세다.

업계 관계자 A씨는 "미분양이나 금융부담을 경감할 목적으로 컨소시엄을 꾸리는 경우가 요즘 특히 많이 보인다"며 "토지분양 입찰 같은 경우에도 단독으로 하기보다 공동으로 하는 경우가 많더라"고 말했다.

업계 관계자 B씨는 "땅이 블록별로 나뉘어 있는 경우 일부 블록은 상반기에, 나머지는 하반기에 분양하는 식으로 분양시기를 조율하는 경우가 많다"고 전했다. 이어 "단지 규모가 수천가구 된다든지 금융조달 부담이 큰 경우 여러 회사가 힘을 합쳐 리스크를 분배하는 경우가 많다. 사업성이나 지역시장이 좋지 않은 경우에도 그렇다"고 덧붙였다.

대출이 힘들어진 수요자들이 대형보다는 중소형 아파트를 선호하는 경우가 늘면서, 건설사들이 택지분양 참여 시 중소형 택지를 선호하는 경향도 감지된다. 단지규모뿐 아니라 가구평형에 있어서도 큰 것보다 작은 것을 우선하고 있는 것이다.

업계 관계자 C씨는 "지역에 따라 수요자들 선호도가 대형으로 쏠리는지 중소형으로 쏠리는지 차이는 있다"면서도 "(건설사들이) 전용면적 85㎡ 이하 평형을 지을 수 있는 택지를 선호하는 경향은 있다. 초과 택지들의 미분양이 계속 나오니 업체 측에서도 부담을 가질 수밖에 없는 것"이라고 말했다.