공공아파트 전매제한 기준 '실거래가' 적용…위례 신혼희망타운 규제 강화

전매제한·거주의무기간 기준 공시가격→실거래가

위례신도시 신혼희망타운 조감도. [제공=국토교통부]

분양가 상한제가 적용되는 수도권 아파트의 전매제한이나 거주 의무 기간을 정하는 기준이 주변 공시가격에서 실거래가로 바뀐다. 이에 따라 다음 달 위례신도시에 공급하는 신혼희망타운 등 수도권 분양가 상한제 대상 아파트의 전매제한과 거주 기간 규제가 더욱 강화될 전망이다.

 국토교통부는 최근 '수도권 개발제한 해제지구에 적용되는 인근 지역 주택매매가격의 결정지침' 개정안을 행정예고했다. 해당 아파트 주변 시세 기준을 최근 1년간 실거래 신고 가격으로 변경하는 내용으로, 9.13 부동산 대책의 후속 조치다.

수도권에서 분양가 상한제는 공공택지에 공급되는 주택에 적용된다. 법령상 민간택지에도 분양가 상한제 주택이 있을 수 있으나 실제 지정된 경우는 없다.

앞서 국토부는 주택법과 공공주택특별법 시행령 등을 개정해 수도권 공공택지 분양주택의 전매제한 기간을 강화했다. 분양가가 인근 시세의 70% 미만이면 8년, 70∼85%면 6년, 85∼100%는 4년, 100% 이상이면 3년간 전매가 제한된다. 거주의무 기간은 시세의 85∼100%는 1년, 70∼85%는 3년, 70% 미만은 5년이다.

여기에 더해 기준이 되는 인근 시세를 공시가격에서 실거래가로 바꾼 것이다. 다만 주변 지역 아파트 거래가 월 2건 미만으로 극히 저조하면 원래대로 공시가격을 적용토록 했다.

이 경우 분양가 비교 대상인 인근 지역 시세 수준이 기존보다 훨씬 높아져 상대적으로 분양가의 주변 시세 대비 비율은 낮아지게 된다.

일례로 아파트가 4억원에 분양될 때 주변 아파트 시세가 8억원에서 10억원으로 높아지면, 분양가 비율은 50%에서 40%로 낮아진다.

또 최근 1년간 주변 아파트 실거래가를 비교 대상으로 하면서 분양 직전 시세가 급등하는 등 과열 지역에서 분양되는 아파트에는 더욱 강력한 전매제한 등 규제가 가해지게 된다.

개정 지침은 당장 다음 달 분양되는 위례신도시 신혼희망타운부터 적용될 전망이다. 국토부는 최근 이 주택의 예상 분양가로 전용면적 55㎡ 기준 4억6000만원을 제시했는데, 개정 지침에 따라 '인근 시세의 70% 미만'으로 떨어질 가능성이 커졌다.

이때 신혼희망타운 사업 주체가 한국토지주택공사(LH)여서 '인근 지역'을 어디까지로 볼 지는 정부가 직접 정하게 된다.

다만 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 11월 1일부터 올해 11월 1일까지 1년간 서울 송파구 장지동에서 거래된 전용 51∼59㎡ 주택(266건)의 평균 실거래가는 7억3408만원이다.

장지동 실거래가를 적용하면 신혼희망타운 예상 분양가는 인근 시세의 70% 미만으로 떨어진다. 이 경우 피분양자는 전매제한 8년, 거주 의무 기간 5년을 감당해야 한다.

국토부 관계자는 "전매제한이나 거주 의무 기간 등 규제는 과거 보금자리주택 제도와 함께 도입돼 공시가격을 기준으로 했으나 주변 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있었다"며 "최근 1년간의 실거래가를 기준으로 해 주변 시세를 현실화하고 더욱 빠르게 시장 상황을 반영할 수 있게 됐다"고 말했다.