"로또냐 아니냐" 뜨거워진 3기 신도시…왕숙·창릉·계양 본청약 주목

남양주 왕숙2지구 1498가구 공급… 첫 본청약
고양 창릉 S-1블록, 서울 접근성·브랜드 강점
인천 계양 A9블록, 신혼희망타운… 상대적 제한

3기 신도시 핵심 지구에서 공공분양 본청약이 본격화되면서 무주택 실수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 낮은 가격 경쟁력을 갖췄다는 평가가 나오는 반면 공사비와 토지비 상승 여파로 사전청약 당시 기대보다 분양가가 높아져 ‘로또 청약’으로 보기 어렵다는 시각도 적지 않다.

19일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 분양업계 등에 따르면 남양주 왕숙2 A-1·A-3블록, 고양창릉 S-1블록은 오는 26일 특별공급을 시작으로 일반공급 접수에 들어간다. 인천계양 A9블록 신규 본청약 접수는 27~28일 진행된다. 앞서 지난달 이들 3기 신도시 2309가구 입주자 모집공고가 게시되며 이목을 끌었다.

가장 큰 물량은 남양주 왕숙2지구에서 나온다. A-1블록 812가구, A-3블록 686가구 등 총 1498가구가 공급된다. 왕숙2지구 첫 본청약 물량이라는 점에서도 상징성이 크다. A-3블록은 경기도 남양주시 일패동·이패동 일원에 들어서며 전용 59㎡ 390가구, 74㎡ 102가구, 84㎡ 194가구로 구성된다. A-1블록은 LH와 금호건설 컨소시엄이 공동 시행하는 민간참여 공공분양 단지다.

분양가는 왕숙2 A-1블록 전용 84㎡가 6억9363만원, A-3블록 전용 84㎡가 7억3245만원으로 책정됐다. A-1블록 전용 59㎡는 4억9304만원, 74㎡는 6억1368만원이다. A-3블록은 전용 59㎡가 5억2634만~5억2714만원, 74㎡가 6억4611만원이다. 인근 다산신도시 생활권을 일부 공유할 수 있고 강동하남남양주선 등 교통 개선 기대감이 맞물리면서 수요자 관심이 이어질 가능성이 크다는 분석이 나온다.

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고양 창릉 S-1블록은 서울 서북권 접근성이 강점으로 꼽힌다. ‘고양 창릉 우미린 그레니티’는 우미건설 컨소시엄이 참여한 민간참여 공공분양 단지로 총 494가구 규모다. 전용 59·74·84㎡로 구성되며 전용 84㎡ 평균분양가는 7억8340만원이다. 단지는 2022년 7월 사전청약을 진행했던 물량으로 이번 본청약은 사전청약 당첨자 물량을 제외한 잔여 가구를 대상으로 한다. 청약 일정은 26일 특별공급, 27~28일 일반공급, 6월 11일 당첨자 발표, 7월 27~30일 정당계약 순이다.

특히 창릉지구는 서울 은평·마포권과 가까운 입지에 GTX-A 창릉역 신설 기대감까지 더해져 청약 대기 수요가 적지 않을 것으로 보인다. 다만 사전청약 당첨자 물량이 포함돼 실제 신규 청약 가능 물량은 제한적일 수 있다. 분양업계에서는 서울 접근성과 브랜드 단지라는 점이 장점이지만 전용 84㎡ 분양가가 7억원대 후반까지 오른 만큼 자금 조달 능력이 청약 여부를 가르는 변수가 될 것으로 보고 있다.

인천 계양 A9블록은 이번 주요 물량 중 유일한 신혼희망타운이다. 전체 475호 가운데 317호가 공공분양으로 공급되고 158호는 행복주택으로 추후 공급될 예정이다. 전용 55㎡ 단일 면적으로 구성됐으며 평균분양가는 4억9135만~4억9653만원 수준이다. 신혼부부와 예비신혼부부, 한부모가족 등 정책 수요층을 겨냥한 성격이 강해 왕숙2·창릉과 비교하면 청약 대상이 상대적으로 제한적이다.

시장 관심은 이들 단지가 ‘수도권 로또 청약’으로 불릴 수 있느냐에 모인다. 왕숙2의 경우 인근 다산신도시 주요 단지 실거래가와 비교하면 가격 경쟁력이 있다는 평가가 나온다. 창릉 역시 서울 서북권 접근성과 교통망 확충 기대감이 반영되며 실수요 선호도가 높을 가능성이 있다.

다만 부담 요인도 뚜렷하다. 전용 84㎡ 기준 왕숙2는 7억원 안팎, 창릉은 7억원대 후반으로 올라 무주택 실수요자에게 초기 자금 부담이 작지 않다. 사전청약 당시 기대했던 가격보다 본청약 분양가가 높아졌다는 불만도 나온다. 입주까지 남은 기간도 변수다. 고양창릉 S-1블록은 2029년 5월 입주 예정이며 남양주왕숙2 A-3블록은 2030년 5월 입주가 예정돼 있다. 청약 이후 실제 입주까지 상당한 시간이 남은 만큼 교통망 개통 지연, 금리 변동, 주변 시세 변화 등을 함께 따져봐야 한다.

전문가들은 지구별 청약 온도 차가 불가피하다고 본다. 왕숙2와 창릉은 교통 개선 기대감과 가격 경쟁력을 바탕으로 수요가 몰릴 가능성이 크지만 계양은 신혼희망타운 중심 공급이라는 점에서 수요층이 제한될 수 있다.

분양업계 관계자는 “분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 저렴한 것은 맞지만 자금 부담과 입주 시점 리스크까지 감안하면 단순히 로또 청약으로만 접근하기는 어렵다”며 “청약 자격과 거주의무, 전매제한, 입주 시점의 생활 여건을 종합적으로 따져봐야 한다”고 말했다.