[재테크칼럼] 서울발 전세시트…실수요라면 신도시 상가주택을 고려해보자

장재현 리얼투데이 리서치팀장

장재현 리얼투데이 리서치팀장

서울발 전세시트(전세+exit)로 전세난민들이 신도시로 집중되고 있다. 서울 전용 84㎡의 평균 전셋값이 3~4억 원을 호가하고 있는 상황에서, 실수요층들은 저렴한 신도시 아파트를 분양받거나 전셋값이 저렴한 경기도로 옮겨가고 있다.

하지만 실수요자들이라면 아파트보다 신도시 내 상가주택으로 눈을 돌려도 좋을 듯 싶다. 신도시 내 상가주택 부지는 당첨확률도 낮고, 가격도 비싸지만 분명 미래가치는 높기 때문이다. 실제 2기 신도시 중 김포한강의 경우 초기 용지분양가보다 최고 3.3㎡당 1000만원이나 가격이 상승한 곳이 있을 정도다.

물론 입지나 땅의 크기 등 여러가지 요소들이 가격에 영향을 미치지만, 아파트보다 수익률이 높은 것은 사실이다.

그렇다면 서울 전셋값으로 매입이 가능할까? 전셋값으로는 불가능하다. 은행권에서 대출을 고려해야 하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 상가주택을 추천하는 이유는 아파트값도 만만치 않은 상황에서 집한채에 모든 역량을 쏟아 붙는 것은 비효율적일 수 있기 때문이다.

따라서 자금여력이 되는 수요층이라면 아파트보다는 좀 더 다양한 수익형 상품에도 관심을 기울일 필요가 있다. 상가주택의 경우 상가를 비롯해 주택까지 다양한 임대수익을 창출할 수 있다.

그렇다면 실수요자들이 공략지역으로 살펴 볼만 한 곳이 어디일까? 신도시 외곽이나 신도시와 맞붙어 있는 부지를 노려보자. 자금여력만 된다면 중심지역이 좋겠지만, 여의치 않을 때는 외곽지역도 알짜 지역들이 많다.

특히 상권이 부족한 신도시 외곽지역의 경우 상가주택이 상권을 대신하기 때문에 입주 후 가치가 더 높아질 가능성이 높다. 또 가격적으로도 평균 30% 가량 중심상업지구나 상업지구에 있는 상가주택보다 저렴해 자금부담도 낮다.

신도시 외곽지역도 비싸게 느낀다면, 신도시와 맞붙은 일반지역을 노리 것도 좋은 방법이다. 지난 1기 신도시들의 개발사(史)들을 보면, 신도시 외곽의 경우 조성 초에는 개발 불모지였지만, 조성이 된 후에 도시확장을 통해 신도시에 속하게 되는 경우가 많다.

이런 점을 고려할 때 신도시 외곽에 있는 상가주택 용지나 주택용지는 시간이 지날수록 가치상승이 더욱 높아지게 된다. 또 신도시 외곽이라고 하더라도, 신도시와 인접해 있다보니, 조성 후 인프라를 모두 이용할 수 있는 것도 매력이다.

두번째로는 주택을 짓는 비용도 절감할 수 있는 방법이 많아진 점이다. 토지구매에 많은 비용이 지출하고 나면, 실제 주택을 짓는 비용을 구하기가 어려운 상황이 될 수도 있다. 하지만 최근에는 모듈주택을 비롯해 여러가지 다양한 형태의 주택들이 존재하는 만큼 건설비용을 줄일 수 있는 방법이 증가한 것도 장점이다. 또다른 방법으로 땅콩주택처럼 두가구가 자금을 합쳐 짓는 것도 좋은 방법 중에 하나다. 금액부담을 줄이면서, 수익은 쉐어할 수 있는 것도 최근 인기를 끌고 있는 트랜드다.

물론 우려스러운 점도 있다. 우선 자금여력이 부족해, 환금성이 필요한 수요자들의 경우 상가주택보단 아파트가 유리하다. 또 장기적으로 거주에 초첨을 맞춘 수요자들이 아니라면, 수요층들이 풍부한 일반주택이 유리하다.

여기에 토지구매와 주택건설 비용을 비롯해, 측량, 등기 등 여러가지 부가비용이 많이 발생하는 것도 충분히 알아보고 상가주택 부지를 매입해야 한다. 또 대출비중이 아파트에 비해 낮을 수 있다는 점도 고려할 사항이다.

마지막으로 신도시와 인접지역의 경우 도시가스나 수도, 상하수도, 도로 등이 갖춰져 있지 않은 경우도 있다. 주택에 필요한 인프라까지 설치하려면, 추가비용이 많이 발생하는 만큼 기본적인 인프라가 갖춰져 있는지 알아보는 것도 중요하다.

최근에는 경매를 통해서 구매하는 수요층들도 많이 있다. 경매는 저렴하게 구입할 수 있다는 장점은 있지만 유치권을 비롯해 권리분석을 제대로 하지 못할 경우 낭패를 보는 경우가 있다. 또 경매에 나올 정도로 시장에서 판매가 불가능한 상품일 가능성도 있어, 이런 부분을 고려해 현장도 직접 방문하는 것이 중요하다.