"다낭 아파트 분양가 두 자릿수 올랐다"... 누가 사나 봤더니

한강변 호아쑤언·안하이 집중 공급... 구매자 대다수는 하노이·호찌민 외지인

다낭의 한 아파트 단지 [사진=베트남 통신사]

다낭 아파트 시장이 고급·럭셔리 단지를 중심으로 재편되며 가격 상승세를 이어가고 있다. 새로 풀린 물량이 모두 럭셔리 세그먼트에 몰린 가운데, 분양가도 두 자릿수 상승률을 기록했다. 다만 금리 부담이 만만치 않은 만큼, 거래가 소화되는 속도는 한풀 꺾이는 조짐을 보이고 있다.

30일(현지 시각) 베트남 매체를 종합하면, 글로벌 상업용 부동산 기업 CBRE는 올해 1분기 다낭에서 새로 선보인 아파트는 100% 럭셔리 세그먼트에 속했다고 밝혔다. 평균 초기 분양가는 ㎡당 약 8300만 동(약 467만 원)으로 집계됐는데, 1년 전과 비교하면 12%가량 오른 수준이다. 베튼마 건설부 보고서에서도 다낭의 평균 분양가는 ㎡당 약 9100만 동(약 512만 원)으로 약 10% 상승한 것으로 나타났다. 럭셔리 공급이 확대되고 이미 분양된 단지의 후속 차수에서 가격이 조정된 영향이라는 분석이다.

공급 구조가 고급 쪽으로 치우친 모습은 한층 또렷해졌다. 지난해 신규 물량 가운데 약 60%가 ㎡당 6000만~1억2000만 동 수준의 고급 세그먼트였다면, 지난 분기에는 새로 나온 물량 전부가 ㎡당 1억2000만 동을 넘는 가격대로 형성됐다. 최근 2년 사이에만 약 20개 프로젝트가 출시됐는데, 대부분이 고급과 럭셔리 등급에 해당한다고 에비슨 영은 전했다. 현재 1차 시장 호가는 ㎡당 약 3570달러, 그러니까 9000만동을 웃도는 수준이다.

공급은 호아쑤언과 안하이 구역의 한강변에 집중돼 있다. 이 지역 프로젝트의 흡수율은 약 60% 수준이며 구매자 대다수는 하노이와 호찌민에서 온 외지인으로 파악됐다. 다만 가격이 가파르게 뛰면서 신규 프로젝트의 평균 흡수율은 50~60% 안팎에서 더 나아가지 못하고 있다. 전문가들은 "지난해 말의 고점과 비교하면 흡수율이 정체되거나 살짝 내려서는 조짐을 보인다"고 짚었다.

다만 수요와 공급 사이의 괴리도 도마에 오르고 있다. 다낭에서 장기 거주를 꿈꾸는 23~39세 구매자층은 비교적 저렴하거나 중간 가격대 주택을 선호하지만, 정작 시장에는 고급과 럭셔리 상품만 잔뜩 깔려 있다는 지적이다. CBRE 베트남의 즈엉 투이 중 CEO는 "대출금리가 높은 상황에서 흡수율은 다낭 아파트 시장의 가장 큰 과제로, 이곳 고객층의 상당수가 투자 목적이기 때문에 더욱 그렇다"고 말했다.

향후 공급은 다소 줄어들 전망이다. 부동산 서비스 회사 DKRA는 2분기에 1000~1500가구가 새로 풀릴 것으로 내다봤다. 이는 1분기보다는 소폭 줄어든 규모다. 물량은 아직 개발 여지가 남아 있는 응우한선 구역에 집중될 것으로 내다봤다. DKRA는 "구매자들이 점점 신중해지고 취향도 까다로워진다"며 "2025년과 비교하면 시장 유동성이 다소 떨어질 수 있다"고 전망했다.

그럼에도 시행사들이 설정한 분양가는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 토지비와 자재비 등 투입 비용이 오른 데다, 시장 가격도 이를 떠받치고 있기에 분양가가 현재 수준을 유지할 가능성이 높다. CBRE는 다낭 아파트 세그먼트가 연 10~12% 성장률을 이어갈 것으로 내다봤다. 도심과 강변, 해안 지역 토지의 희소성에다 베트남 국제금융센터 개설과 자유무역지대 설립 계획, 주요 인프라 프로젝트까지 줄줄이 대기하고 있는 점이 추가 동력으로 거론된다.

다만 전문가들은 특정 지역과 가격대에서 공급이 한꺼번에 쏠리는 것을 피하려면 세그먼트 전반의 균형을 다시 잡을 필요가 있다고 조언한다. 국지적인 공급 과잉이 일어나면 구매 심리와 시장 신뢰가 함께 흔들릴 수 있다는 우려가 업계 안팎에서 흘러나오고 있다.