"입주도 안 했는데 1년 새 13억↑"…서울 신축 분양권 '고공행진'

입주물량 43.9% 감소에 신축 희소성 커져…서울원·디에이치 방배·청담 르엘 가격 상승

노원구 월계동 '아이파크 서울원'은 2029년 7월 준공을 목표로 공사가 진행 중이다. [사진=이은별 기자]

서울 신축 희소성이 커지면서 분양권과 입주권 가격이 입주 전부터 가파르게 오르고 있다. 입주 물량 감소와 집값 상승이 맞물리면서 새 아파트를 미리 확보하려는 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다.
 
13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~6월 서울 아파트 분양권·입주권 거래량은 총 552건으로 집계됐다. 같은 기간 서울 아파트 입주 물량은 지난해 3만428가구에서 올해 1만7061가구로 43.9% 줄어 신축 희소성이 더욱 커졌다.
 
올해 거래된 서울 분양권·입주권 가운데 가장 많이 거래된 단지는 광운대역세권 개발사업으로 공급되는 서울원 아이파크였다.
 
서울원 아이파크 전용 84㎡는 지난해 12월 14억803만원에 거래됐지만 올해 5월에는 18억1160만원으로 약 4억원 상승했다. 전용 112㎡도 올해 6월 20억2478만원에 거래됐다. 2024년 분양 당시 최고 분양가와 비교해도 약 2억원 높은 수준이다.

 
서울원 아이파크는 분양 당시 고분양가 논란과 일부 미계약 물량이 발생했지만 이후 서울 신축 공급 부족과 광운대역세권 개발 기대감이 맞물리면서 시장 평가가 달라졌다는 분석이 나온다. 업계에서는 한때 '고분양가'라는 평가를 받았던 단지가 현재는 상대적으로 가격 경쟁력을 갖춘 '가성비 신축'으로 재평가받고 있다고 보고 있다.
 
입주를 앞둔 단지에서는 가격 상승폭이 더욱 컸다. 오는 9월 입주 예정인 서초구 디에이치 방배 전용 84㎡는 지난해 3월 34억원에 거래됐으며, 올해 4월에는 36억9295만원에 거래돼 1년여 만에 약 3억원 상승했다. 분양가(19억3950만~22억4350만원) 대비 최대 17억원의 프리미엄이 형성된 것이다.
 
실제 준공을 마친 단지에서는 거래량 감소와 가격 상승이 동시에 나타났다. 지난해 11월 입주를 시작한 동대문구 이문 아이파크자이는 지난해 1~11월 109건 거래됐지만, 올해 1~6월에는 11건에 그쳤다. 반면 전용 84㎡ 평균 거래가격은 지난해 2월 13억1500만원에서 올해 5월 18억3000만원으로 약 5억원 상승했다. 거래는 줄었지만 가격은 오히려 오른 셈이다.
 
오는 11월 입주를 앞둔 광진구 강변역 센트럴 아이파크도 비슷한 흐름을 보였다. 전용 84㎡는 지난해 6월 14억9380만원에서 올해 6월 22억5000만원으로 약 7억6000만원 상승했다. 다만 해당 단지는 거래 사례가 3건에 불과해 추세로 보기에는 한계가 있다.
 
강남권에서는 입지 가치가 가격 상승을 이끌었다. 청담 르엘 전용 111㎡ 입주권은 지난해 70억원에서 올해 83억원으로 13억원 상승했다. 다만 청담 르엘은 강남권 핵심 입지라는 특수성이 반영된 사례로 보인다.
 
권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 "신축 분양권과 입주권 가격이 오르는 가장 큰 이유는 공급 부족"이라며 "공급이 충분하면 새 분양을 기다리면 되지만, 신축이 부족한 상황에서는 기존 분양권이나 입주권을 매수하려는 수요가 늘면서 가격이 오른다"고 설명했다.
 
이어 "입주가 가까워질수록 프리미엄이 커지는 것은 사용 가치가 현실화되는 시점이 다가오기 때문"이라며 "분양을 받은 뒤에는 수년 동안 자금이 묶이는 만큼, 그 기간이 짧아질수록 권리의 가치도 높아지는 구조"라고 말했다.
 
업계에서는 서울 신축 공급 부족이 당분간 이어질 것으로 예상되는 만큼 분양권·입주권 시장의 강세도 지속될 가능성이 있다고 보고 있다. 다만 금리와 대출 규제, 공급 확대 여부 등 시장 변수가 남아 있어 상승세를 단정하기는 어렵다는 관측이 나온다.