[AJU+MONEY] 서울 3억대 재건축 아파트?…"싸다고 덥석 샀다간 낭패"

강북 소형 재건축도 추가분담금 수억원…가격보다 사업성 따져야

조합원 지위 양도 제한·사업 지연도 변수…장기 실거주 가능성 고려해야

서울 성북구 종암동 고려아파트 전경 [사진=이은별 기자]

30대 이리나(가명)씨는 최근 서울 성북구 종암동에서 3억원대에 매매되는 재건축 아파트를 발견했다. 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 가로주택정비사업인 데다 가격도 비교적 저렴해 관심을 가졌지만, 재건축 추진에도 집값이 오르지 않고 추가분담금도 우려돼 매수를 고민하고 있다.
 
서울 성북구 종암동 고려아파트는 1983년 11월 준공된 140가구 규모의 5층 저층 단지다. 용적률은 149%로 비교적 낮고 지하철역까지 도보로 약 25분이 걸린다. 재건축을 추진하고 있지만 아파트 가격은 3억원 안팎에 머물러 있다. 특히 고려아파트는 제1·2종일반주거지역과 자연경관지구에 걸쳐 있어 향후 재건축 과정에서 건축물 높이와 용적률 등에 제약을 받을 수 있다.
 

서울 성북구 종암동 고려아파트 전경 [사진=이은별 기자]

이처럼 재건축 아파트는 저렴한 가격이나 낮은 용적률만으로 사업성을 판단하기 어렵다. 일반분양 수입과 공사비, 대지지분뿐 아니라 입지와 교통 여건 등을 종합적으로 따져봐야 한다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "싸다고 재건축 아파트를 쉽게 매수해서는 안 된다. 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다"며 "재개발·재건축 분담금이 7억~8억원에 달하는 곳이 많고 대지지분이 작으면 10억원을 넘길 가능성도 있다"고 말했다.
 
김 대표는 "청년들이 매수하는 20평형 미만 소형 아파트는 기존 주택가격에 비해 추가분담금 부담이 커질 수 있다"며 "재건축에 대한 기대만으로 매수했다가 분담금 규모에 따라 사업이 멈추거나 지연될 위험도 있다"고 설명했다.
 

[사진=챗GPT]

조합원 지위 승계 여부도 확인해야 한다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 해당 시점 이후 주택을 매수하면 조합원 지위를 승계하지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있다.

사업 지연 가능성도 고려해야 한다. 서울의 일부 소규모 정비사업은 조합 설립부터 착공까지 평균 약 10년이 소요됐으며, 10년을 넘긴 사례도 있다. 사업이 장기화할수록 이주비와 금융비용 부담도 커질 수 있다.

김 대표는 "재건축 사업에 따른 제반 위험 요인을 충분히 파악한 뒤 매수 여부를 결정해야 한다"고 강조했다.