[AJU+MONEY] "서울 아파트가 2억원대?"…'반값아파트' 토지임대부 청약 전 따져볼 득과 실

고덕강일3단지 토지임대부 내달 본청약…월 임대료·환매·대출이 변수

대출 최대 80% 지원 예정…5년 거주의무·10년 전매제한도 따져야 

토지임대부 청약 전 체크리스트 이미지 [사진=챗GTP·이은별 기자]

30대 A씨는 토지임대부 청약을 고민 중이다. 이른바 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 주택을 분양받으면 서울에서 2억원대에 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 주변 지인들도 관심이 많다. A씨는 "토지임대부 주택을 마련해도 평생 토지임대료에 해당하는 월세를 내야 하는 구조라 청약을 해도 될까 고민이 적지 않다"고 했다.

토지임대부 주택에 대한 관심이 커지고 있다. 토지임대부는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식이다. 땅값을 따로 떼어내는 만큼 싼값에 주택을 마련할 수 있다는 게 장점이다. 그러나 초기 분양대금은 낮지만 매달 토지임대료를 내야 하고 처분할 때도 제약이 따른다. 토지임대부 청약, 어떻게 활용해야 할까.
 

외면받던 '반값아파트', 이제는 청약 경쟁 치열

토지임대부 주택은 말 그대로 토지를 제외한 건물만 분양하는 것이다. 전체 분양가에서 큰 비중을 차지하는 땅값을 떼어낸 주택만 분양받는 방식이기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있다.

서울주택도시개발공사(SH)는 지난 16일 본청약 절차에 착수한 서울 강동구 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택(1305가구)을 예로 들어보면 건물 분양가는 전용 49㎡가 2억8000만~3억2000만원, 59㎡는 3억4000만~3억9000만원이다. 

 
과거 토지임대부 주택은 수요자들에게 외면을 받기도 했다. 2007년 경기 군포 부곡지구에서는 389가구 모집에 40명만 신청해 일반분양으로 전환됐다. 반면 서울 서초5단지와 강남브리즈힐은 전매제한 해제 이후 전용 84㎡가 각각 12억5000만원, 13억3000만원에 거래되며 '로또 청약' 논란이 일었다.
 
최근에는 서울 집값 상승으로 초기 자금 부담이 낮은 주택에 대한 관심이 커졌다. 올해 초 공급된 마곡17단지는 381가구 모집에 약 2만명이 몰렸으며 일반공급 평균 경쟁률은 125대 1을 기록했다.
 

분양가는 반값인데…실제 주거비는 얼마?

토지임대부 주택은 건물만 소유하는 대신 매달 토지임대료를 내야 한다. 고덕강일3단지 월 임대료는 전용 49㎡가 42만6000원, 59㎡는 51만1500원이다. 10년간 임대료가 오르지 않는다고 가정하면 각각 약 5100만원과 6100만원을 추가 부담하는 셈이다.
 
임대료는 계약 후 2년이 지나면 증액할 수 있으며 현행 차임 증액 한도인 5%를 넘을 수 없다. 임대료의 최대 60%를 보증금으로 전환할 수 있지만 초기 목돈 부담은 커진다.
 
대출도 변수다. SH는 주택도시기금 전용 모기지를 통해 최대 5억원, 주택담보인정비율(LTV) 최대 80%, 최장 40년 만기, 연 1.9~3.0% 고정금리 대출을 지원할 예정이다.
 
LTV 80%를 적용받으면 자기자금은 분양가의 20%인 5600만~7800만원 수준이다. 전용 59㎡ 분양가의 80%를 대출받는다고 가정하면 월 이자는 약 43만~78만원이며 토지임대료를 합치면 월 94만~129만원이다.
 

내 집인데 마음대로 못 판다…전매·환매 조건은?

고덕강일3단지는 최초 입주 가능일부터 5년간 거주해야 하며 당첨자 발표일부터 10년간 전매가 제한된다. 이 기간 주택을 처분하려면 SH에 매입을 신청해야 한다.
 
거주의무기간인 5년 이전에는 입주금에 정기예금 평균이자를 더한 금액을 받는다. 5년 이후부터 10년 이전까지는 감정평가액에서 입주금을 뺀 차익의 70%를 입주금에 더해 지급받는다. 다만 이 금액이 입주금과 정기예금 이자를 합한 금액보다 적으면 후자를 기준으로 지급한다.
 
10년이 지나면 개인 간 거래가 가능하지만 매수자 역시 건물만 소유하고 토지임대료를 부담해야 한다. 재건축 시에도 토지 소유자인 SH 측 동의가 필요하다.
 
토지임대차 기간은 40년 이내이며 건물 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 연장할 수 있다. 최장 80년 거주가 가능하지만 자동으로 보장되지는 않는다.

청약에 당첨되면 계약을 포기하더라도 본인과 배우자, 가구원에게 10년간 재당첨 제한이 적용된다. 계약 후 해약하면 총 입주금의 10%가 위약금으로 공제된다.
 
결국 토지임대부 주택은 장기간 실거주할 계획이라면 초기 자금 부담을 낮출 수 있는 선택지다. 다만 토지임대료와 대출 원리금, 처분 조건을 고려하면 단기 시세차익보다는 장기적인 주거 안정에 무게를 두고 청약 여부를 판단할 필요가 있다.
 

[사진=아주경제]