[아주경제 오늘의 뉴스 종합] PF 부실, 금리 인상 우려 지속…채권단 '경영 견제'에 무산된 HMM 민영화 外

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이동훈 기자
입력 2024-02-07 22:08
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"'PF 부실, 금리 인상' 우려 지속···올해 전국 집값 2% 하락 예상"
지난해 하반기부터 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 가운데 올해도 시장이 내림세를 이어갈 가능성이 높다는 전망이 나왔다. 태영건설 워크아웃 사태로 인한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크로 인한 자금조달 어려움, 금리 인상 가능성 등 대내외 불확실성이 커 새로운 수요가 시장에 진입하기 힘들다는 설명이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 7일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에 발표자로 나서 "올해 은행의 대출 태도가 강화되는 한편 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어려워 주택 가격이 지난해에 비해 떨어질 것"이라고 내다봤다. 

국토연구원과 한국건설산업연구원, 대한건설정책연구원, 한국부동산개발협회가 마련한 이번 세미나에서 김성환 부연구위원은 올해 부동산 시장 주요 변수로 주요국 금리 인상 압력 확대, 부동산 PF 부실 위험, 정부의 금융 규제 강화, 중동 분쟁 등을 꼽았다.

그는 "고금리로 PF 부실 우려가 커지는 등 건설사의 자금 조달 위기가 지속하고, 원자잿값 인상으로 인한 고분양가와 대내외 불확실성으로 인해 전반적으로 매수 심리가 반등하기는 어려운 상황"이라며 "또한 은행의 대출 태도가 강화되고, 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산시장으로의 추가 자금 유입도 현실적으로 어렵다"고 지적했다.

김 부연구위원은 주택 시장을 둘러싼 제반 비용 상승으로 공급 우려가 커지고 있는 상황도 지적했다. 그는 "사업비 조달, 인건비, 자재비, 안전 관리비 등 모든 비용이 상승하면서 인허가와 착공 물량이 급감하고 있는 상황"이라며 "전반적인 원가 상승으로 인해 공급을 활성화하더라도 시장에서 기대하는 주택 가격과 격차가 발생할 우려가 있다"고 말했다.

올해 전국 주택 가격은 연간 기준 2% 하락할 것으로 내다봤다. 오는 4월 총선이나 수도권광역급행철도(GTX) 이슈가 미치는 영향은 제한적이라는 분석이다. 반면 주택 전셋값은 2% 오를 것으로 전망했다. 매수세 위축으로 인한 전세로의 추가 수요 유입이 예상되고, 월세 상승으로 그동안 위축됐던 전세 수요가 회복될 것이라는 분석이다. 

아울러 전문가들은 건설경기 회복을 위해서는 주택 공급 활성화를 위한 대책 마련이 가장 필요하다고 제언했다. 이날 토론에 패널로 참석한 박선구 대한건설정책연구원 경제금융연구실장은 "결국 부동산 시장 활성화를 위해서는 최근 급감한 주택 공급이 다시 회복되는 것이 중요하다"며 "지역으로 갈수록 건설업이 지역 경제에서 차지하는 비중이 매우 큰 만큼 정부가 주도적으로 나서 주택 공급 시장에 온기를 불어넣어야 한다"고 강조했다.

장기적인 시장 안정성 확보를 위한 부동산 PF 부실 개선책 마련을 요구하는 목소리도 나왔다. 이상영 명지대 미래융합대학장은 "현재 PF 구조는 완충장치를 할 수 있는 자기자본이 없다 보니 작은 충격에도 흔들릴 수 있는 연약한 구조"라며 "자본력이 약해도 보증 등을 통해 부동산 PF 대출을 받을 수 있는 느슨했던 대출 관행에 대해 근본적으로 대책 마련을 생각할 때"라고 지적했다.
 
뒷돈 상장·시세 조종 철퇴…가상자산 불공정거래 칼 빼든 금융당국
금융당국이 가상자산 시장에 대해서도 칼을 빼 들었다. 시세 조종 등 불공정거래 행위가 적발됐을 때 최대 무기징역까지 처벌하는 내용의 가상자산 이용자보호법과 가상자산 업자들이 지켜야 하는 규제 이행 로드맵도 발표했다. 금감원 로드맵에 따라 가상자산사업자들은 4월까지 이상거래탐지시스템(FDS)을 비롯한 내부 체계를 정비해야 된다.

이복현 금융감독원장은 7일 서울 마포프론트원에서 열린 가상자산사업자 최고경영자(CEO) 간담회에서 "가상자산 업계는 그간 규제 공백 상태에서 뒷돈 상장, 시세조종, 해킹을 가장한 유통량 조작 등 논란을 겪어왔다"며 "법 시행 이후 위법 사례가 발견될 경우 중점 검사 등을 통해 엄중히 대처하겠다"고 말했다. 간담회에는 문정호 가상자산조사국장 등 금감원 관계자와 이석우 두나무 대표, 이재원 빗썸 대표 등 가상자산사업자 CEO 20여 명이 자리했다.

이 원장은 "시장에 만연한 각종 위법·부당행위의 근절 없이는 시장 신뢰 회복과 가상자산 산업의 발전을 기대하기 어렵다"면서 업계 자정 능력을 강조했다. 이어 "오는 7월 시행되는 가상자산이용자보호법은 이용자 보호를 위해 시급한 최소한의 내용만 담고 있어 향후 2단계 입법까지 일부 규제 공백이 불가피하다"면서 "적극적 감시체계 가동 등 시장 질서 회복을 위한 노력을 경주해달라"고 당부했다. 

이용자보호법에 따라 가상자산사업자는 이용자가 맡긴 예치금은 기본적으로 은행을 통해 관리해야 한다. 아울러 가상자산 가치의 80% 이상을 해킹 등의 사고를 막기 위해 인터넷과 연결이 안 되는 '콜드월렛'에 보관해야 한다. 나머지 가상자산은 그 가치의 5% 이상에 해당하는 금액을 보상한도로 보험 또는 공제에 가입하거나 준비금도 적립해야 한다.

가상자산 업자들은 규제 이행 로드맵도 준수해야 한다. 금감원 측은 오는 4월까지 △조직 및 인력 확충 △매매 자료 축적 등 전산 시스템 △이상거래탐지시스템 등 이용자 보호법 시행을 위한 체계를 정비할 것을 권고했다. 이현덕 가상자산감독국장은 가장 시급한 이행 사항으로 이상거래탐지시스템을 꼽았다. 그는 "매매 데이터를 기초로 이상거래를 추출하는 시스템을 4월까지 마련해야 한다"며 "이상거래 혐의가 있는 거래내역은 감독 당국에 통보하고 수사기관에 신고하는 프로세스까지 갖춰야 한다"고 말했다.

법 시행 이후 계획도 나왔다. 이번 가상자산 이용자보호법은 가상자산사업자의 필수 의무 사항을 규정한 '1단계 입법'으로 가상자산 발행 등 구체적인 업권법은 '2단계 입법'을 통해 도입될 예정이다. 금감원은 2단계 입법 전까지 규제 공백을 최소화하기 위해 노력하겠다는 입장이다.

금감원의 규제 이행 압박에 대해 5대 원화마켓거래소들은 시스템을 구축하기까지 시간이 촉박하긴 하지만 최대한 이행하겠다는 뜻을 밝혔다. 하지만 중·소 코인마켓거래소들은 금융당국의 제도 정비가 가상자산사업자(VASP) 시장 진입의 허들로 작용해 업계 경쟁을 저해할 수 있으며 사업 지속성에 대한 어려움을 토로했다. 한 코인마켓거래소 대표는 3년마다 돌아오는 VASP 갱신 신고를 앞두고 영업을 종료하는 사업자들을 언급하며 "장기간 거래량이 전무해 적자가 누적되고 있어 준비할 여력이 없는 곳도 다수"라면서 "높아진 규제 장벽을 이행하려면 컨설팅 등을 받아야 하는 데 여러 가지 어려움이 있다는 점을 애로사항으로 이야기했다"고 말했다. 
 
채권단 '경영 견제'에 무산된 HMM 민영화···시황 악화에 '새 주인 찾기' 난항 전망
KDB산업은행과 한국해양진흥공사의 지나친 ‘경영 견제’ 요구가 결국 HMM 민영화 실패로 이어졌다.
 
해운업계에서는 해운 시황이 크게 악화한 상황에서 HMM 재매각을 시도한다 해도, 하림이 제시한 수준의 가격은 받기 힘들 것이라는 분석이 나온다. 또 글로벌 해운동맹 재편 및 친환경 선박 전환에 직면한 HMM은 재매각 절차 등에 따른 경영 불안정으로 정상적인 대응이 어려울 수 있다는 우려도 나오고 있다.
 
7일 해운업계와 IB(투자은행)업계 등에 따르면 이번 하림과 산은·해진공의 6조원대 빅딜 무산의 원인은 채권단이 HMM에 대한 영향력을 유지하겠다는 입장을 고수한 데 있다.
 
앞서 하림은 지난해 12월 진행된 HMM 지분 57.9% 인수전에 6조4000억원을 써내 동원그룹을 제치고 우선협상대상자로 선정됐다. 이후 진행된 하림과 채권단의 매각 전 협상은 산은과 해진공이 경영 주도권을 쥐려는 시도로 인해 난항을 겪게 됐다.

하림은 안정적 경영권 확보를 위해 채권단이 가진 1조6000억원 규모의 영구채 주식전환을 3년간 유예해 줄 것을 요구했다. 이에 대해 해진공은 반대 입장을 분명히 했다. 국내 최대 컨테이너선사인 HMM이 국내 해운산업에서 가진 입지가 큰 만큼 매각 이후에도 지속적인 경영 견제가 필요하다는 게 채권단의 논리다.

산은과 해진공의 2025년까지 영구채를 주식으로 전환한다는 계획인데 이 경우 하림의 지분이 희석되면서 38.9%로 내려앉게 된다. 반면 산은과 해진공의 지분은 32.8% 늘어 양측의 지분 격차가 6.1%포인트(p) 줄어 경영권을 위협받게 된다.
 
같은 이유로 채권단은 하림이 요구한 ‘주주 간 계약 유효기한 5년간 제한’도 거부했다. 현금배당 제한, 지분매각 금지, 정부 측 사외이사 지명 권한 등의 조항을 유지하면서 사실상 채권단과 정부가 HMM의 경영에 직·간접적으로 간섭하겠다는 의도다.
 
하림 측은 컨소시엄인 사모펀드(PE) JKL파트너스만이라도 해당 조항에서 예외로 해줄 것을 요구했지만, 채권단은 JKL의 투자금 회수가 HMM의 경쟁력 약화로 이어질 것이라며 이마저도 거부했다. 
 
결과적으로 양측의 협상에서 경영권을 보장받기 힘들다고 판단한 하림은 협상 결렬이라는 결과를 도출했다.
 
하림으로의 매각 작업이 무산되면서 채권단의 HMM 민영화에 대한 고민은 더 커질 것으로 보인다.
 
새롭게 매각 작업에 들어간다 해도 이미 장기 불황 초입에 들어선 컨테이너선 시황으로 인해 하림이 제시한 수준의 가격은 받기 힘들 것으로 전망되면서다. 
 
HMM의 경영전략도 타격을 입게 됐다. 세계 2위와 5위인 머스크와 하팍로이드를 중심으로 새로운 해운동맹이 구축되는 등 해운업계의 격변이 일어나고 있음에도 민영화에 발목 잡혀 경영 및 투자전략조차 내놓지 못하고 있기 때문이다.
 
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[사진=아주경제DB]

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