서울 '도심형 주택공급' 큰 틀 마련, 1만6800가구 공급 가능할까?

준주거지역 상한용적률·상업지역 주거용 용적률 각각 500%, 600%로 상향…상향분 절반은 임대주택으로

비주거 의무비율 20%로 일괄 하향 적용…"임대주택 지을 의무는 없어"

"5년간 인허가 물량 기반해 공급량 산출…각 단지별 사업계획에 따라 증가분 달라"

전문가 "공급량 증대·전셋값 안정 효과 의문"

도심형 주택공급을 위한 큰 틀이 마련됐다. 준주거지역의 상한 용적률과 상업지역의 주거용 용적률을 각각 500%와 600%로 올려 상향분의 절반을 임대주택으로 공급하도록 하는 내용의 조례가 28일부터 시행된다. 서울시는 이를 통해 총 1만6800가구를 도심에 공급할 수 있을 것으로 기대한다.

그러나 일각에서는 공급량이 기대에 못 미쳐 부동산 시장 안정 효과가 미미할 것이라고 지적한다. 특히 강남이나 용산 등지의 재건축 단지들이 시가 제시한 용적률 완화 카드를 받아들일지 미지수다.

서울시는 이러한 내용이 담긴 ‘서울특별시 도시계획 조례’ 개정안을 이달 28일부터 2022년 3월까지, 총 3년간 한시적으로 시행한다고 27일 밝혔다.

개정안에 따르면 상업지역의 주거용 용적률을 당초 400%에서 600%로, 준주거지역의 상한 용적률을 400%에서 500%로 상향조정하면서 완화된 용적률의 2분의1을 임대주택으로 확보한다. 준주거지역은 공공임대를, 상업지역은 공공임대와 민간임대를 취사선택할 수 있다.

재건축 단지가 분양아파트를 더 짓고 싶다면 용적률 인센티브를 받는 대신, 절반을 임대주택으로 추가 확보할 수 있는 셈이다.

아울러 상업지역의 비주거 의무비율을 20%로 일괄 하향 적용해 업무·상업시설을 채우는 데 따른 부담을 덜어준다. 이 경우에는 임대주택을 지어야 할 의무는 없다.

시에 따르면 이번 조례를 통해 상업지역 내 약 1만2400가구, 준주거지역 내 약 4400가구 등 총 1만6800가구(임대 5700가구, 분양 1만1100가구)를 공급할 수 있다.

다만, 조례는 큰 틀이 변한 것일 뿐이고 올해 상반기 중 지구단위계획이 일괄 재정비돼야 본격적으로 활성화될 수 있다. 서울시 관계자는 “지구단위계획이 있는 곳은 지구단위계획대로 별도 관리되고 있다”며 “이번 개정안을 반영해 지구단위계획 내용을 변경해야 한다”고 말했다.

그러나 일각에서는 공급량이 미미하다는 지적도 나온다. 서울시 관계자는 “지난 5년간 상업·준주거지역에서 인허가로 공급된 물량을 평균 산출한 뒤, 용적률을 곱해서 산출했다”면서도 “개별 아파트 단지들에서 가구 수가 얼마만큼 증가할지는 용적률과 건폐율에 따라서 다 다르기 때문에 향후 제출하는 사업계획 내용을 봐야 알 수 있다”고 설명했다.

전문가들은 시가 추산한 공급량에 의구심을 표했다.  

이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 "현재 분양 시장이 꺾여 있는 상태인데다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 때문에 사업성을 높이기 힘든 상황"이라면서 "특히 강남·용산 등 땅값이 비싼 지역에선 서울시가 원하는 대로 공급량이 나오지 않을 수 있다"고 말했다. 이어 "청년임대주택 등 비슷한 선례도 공급량 증대 측면에서 실효성이 크지 않았다"면서 "사업자가 국민주택기금을 받기 위한 조건이 까다로워 공급이 잘 안 됐던 것"이라고 덧붙였다.

김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 "건물주 입장에서는 용적률 상한에 따른 메리트와 임대주택을 의무적으로 넣어야 하는 부분을 저울질하다 굳이 받아들이지 않을 수도 있다"면서 "임대주택을 공급하게 되면 추후 건물 활용에 제약이 있을 수도 있기 때문"이라고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "앞서 시행된 '역세권 장기전세주택(시프트)'도 이 같은 이유로 공급량 증대나 전셋값 안정 등 효과가 크지 않았다"고 말했다. 역세권 시프트는 기반 시설이 양호한 역세권 용지의 용적률을 최대 500%까지 높여 시프트를 짓는 사업으로 오세훈 전 서울시장이 2008년 추진했다.