도시형생활주택 답습한 다세대·연립 공급, 대출 통한 월세 지원 실효성 '미지수'

아파트 외 주택 공급 증가로 난개발 우려, "민간자본 임대 유인책 약해"

취약계층 월세 대출, 버팀목 대출 도입해 보증부 월세 주거비 부담 경감

[자료=국토교통부]

아주경제 이명철·노경조 기자 = 정부가 내놓은 전월세 대책은 크게 두 가지 방향으로 압축된다. 단기, 중·장기로 나눠 임대주택 공급을 늘린다는 것으로 일단 전세 시장을 직접 겨냥한 대책으로 꼽힌다. 앞서 9·1 부동산 대책을 통해 직접적으로는 매매시장을 활성화하고 이를 통해 간접적으로 전세시장 안정을 꾀한다는 복안이었다. 하지만 매매시장이 본격적으로 살아나지 않고 전셋값 급등현상이 지속되자 급기야 전세 공급대책 카드를 꺼내든 것이다.

기금을 통한 서민 주거비 지원은 월세에 초점이 맞춰졌다. 월세 전환이 늘면서 전세 매물 품귀현상이 일어나는 가운데 월세 비용 지원은 자칫 자충수가 될 수도 있는 상황이다. 하지만 전세의 월세 전환이 추세로 굳어진 상황에서 인위적인 시장개입보다는 현실적인 지원책이 낫다는 게 정부의 판단이다.

전문가들은 이번 대책에 대해 방향성은 대체로 맞지만 민간 자본 유입에 따른 공급 확대를 도모하기에는 여전히 유인책이 약한 것 아니냐는 의견이다.

◆다세대·연립 공급 확대, 주거질 저하 우려

국토교통부는 30일 임차시장 안정을 위한 ‘서민 주거비 부담 완화’ 대책을 발표했다. 그동안 민간 자본을 활용한 임대공급을 추진했지만 별다른 재미를 못 본 국토부는 실적이 미미한 준공공임대 활성화 카드를 다시 꺼내들었다.

다세대·연립을 준공공임대로 활용하는 경우 층수제한을 4층에서 5층으로 완화하고 소득세·법인세 감면폭을 추가로 확대키로 했다. 의무 임대기간은 10년에서 8년으로 단축한다. 공공성을 다소 줄여 민간 임대사업자 리스크를 해소하기 위한 조치다.

주택 유형으로는 원룸 형태가 아니면서도 아파트에 비해 단기간 공급이 가능한 다세대·연립이 꼽혔다. 공공임대 일부도 다세대·연립을 활용하고 민간이 다세대·연립을 지을 때 건설자금을 시중금리 수준으로 지원키로 했다. 30가구 이상 지을 경우 1%포인트를 추가 인하한다. 하지만 아파트가 보편적인 주거형태가 된 상황에서 효과를 볼지는 미지수라는 게 전문가들의 지적이다.

특히 지난 2010년 도입한 도시형생활주택 정책과 크게 다르지 않다는 지적이다. 당시 국토부는 전세난 해결을 위해 원룸형 도시형생활주택에 연 2%의 주택기금을 지원하고 주차장 기준도 완화한 바 있다. 하지만 수요를 훨씬 넘어선 공급으로 공실 증가 및 주차난 등의 부작용에 시달리는 상황이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “준공공임대 사업동력을 높여 줄 유인책 중 하나였던 증여·상속세 연계규제 완화는 배제됐다”며 “다세대·연립공급 확대는 공급 확대 체감 속도는 빠르겠지만 대량 공급이 어렵고 유지보수나 임차인 선호, 기반시설 등 문제를 해결한 묘안이 필요할 것”이라고 조언했다.

◆대출 받아 월세 주거비 부담 완화? “글쎄”

저금리 기조와 집값 상승 기대감이 낮아지면서 임대인들의 전세 주택 월세 전환은 늘어나는 추세다. 정부도 이 같은 변화를 의식해 비자발적으로 보증부 월세 등에 거주하는 서민들의 주거비 부담 경감에 나섰다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “전세대책이라기 보단 서민 주거안정에 초점이 맞춰진 것 같다”며 “금리 우대와 관련된 혜택이 대부분으로 세제를 다루기에는 재정 부담이 있어 현실적으로는 무리였을 것”이라고 평가했다.

국토부가 처음으로 내놓은 사회취약계층 주택 월세 대출은 앞으로 소득이 생길 것으로 예상되는 취업준비생과 자활의지가 있는 기초생활수급자를 대상으로 삼았다. 연 2%의 금리로 매월 최대 30만원씩 24개월간 720만원까지 월세 대출이 가능해진다. 

한국토지주택공사(LH) 전세임대에 보증부 월세로 사는 세입자에게는 보증금 대출 시 적용되는 이율을 최대 1%로 낮추기로 했다. 근로자서민 전세자금 대출과 저소득가구 전세자금 대출을 통합한 버팀목 대출(가칭)도 선보여 1.7~3.3%의 금리를 적용할 계획이다.

이 같은 월세 주거비 완화 조치는 사실상 정부가 월세 전환의 흐름을 거스를 수 없다고 보고 최대한 연착륙을 유도하는 것이라는 분석이 지배적이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “월세 대출 지원 등은임대료를 높이는 데 영향을 미칠 수 밖에 없지만 그동안 정책 궤도를 수정한 것으로 볼 때 의의가 크다”고 진단했다.

◆미친 전셋값 지속, 내 집 마련 적기인가

이번 대책이 실제 전셋값 상승세를 낮출 수 있을지에 대해서는 의견이 분분하다. 함영진 센터장은 “임차시장 불안을 다독일만한 확실한 주택공급책은 여전히 찾을 수 없다”며 “여러 상품을 통해 단기적으로 땜질한 공급 방안으로 재건축 이주시기 분산과 세제규제 완화 방안이 부족하다”고 지적했다.

전세난을 견디지 못한 세입자들의 내 집 마련 적기가 아니냐는 의견도 있다. 이미 정부가 각종 규제 완화 및 금리 인하를 시행하고 있어 기존 전세금에 저평가된 주택을 매입할 수 있다는 것이다.

디딤돌 대출의 경우 생애최초 이용자에 대해서는 부부합산 연소득 2000만원 이하인 경우 0.2%포인트를 추가 우대해 최저 금리는 2.2%대까지 낮아지게 됐다. 3년 내 상환시 최대 1.2%를 부과하던 중도상환수수료도 폐지를 검토한다.