[김부성의 부동산 힐링테크] 위례신도시 분양권 거래 주의보

아주경제 노경조 기자 = 정부의 연이은 강한 경기부양책으로 시장이 전반적으로 회복세를 보이는 가운데 인기지역인 위례신도시 잠재 매수수요들이 탄탄한 점 등이 종합적으로 맞물리면서 위례신도시 분양권시장이 과열되고 있다.

분양권은 전매제한이 걸려있는 경우 전매가 불가능한 상품이다. 심지어 전매제한전에 계약하고 잔금을 전매제한 이후로 계약서를 쓰는것도 불법이다. 그러나 판교나 위례같은 인기지역에서는 분양권 불법전매가 빈번하게 발생하고 있는 것이 현실이다.

분양권 매수에는 흔히 두가지 유형이 있는데 주택법상 징역 3년 이하, 벌금 3000 이하에 처해지고 분양권이 취소될 수있는 불법전매 물건과, 전매제한(1년)이 풀려 합법적인 전매 물건이지만 프리미엄을 거의 실거래가 3분의 1 혹은 많게는 5분의 1까지 낮춰 신고하는 다운계약서를 쓰고 거래되는 물건들이다. 매도자에게 쥐어주는 금액 외에 후불이자와 양도세는 매수자가 부담하는 것으로 입금가 외에 추가로 거액의 비용이 소요된다.

불법 전매물건의 경우 투자자들이나 부동산 혹은 떳다방등에서 보유한 물건들이 많은데 이런 경우 보통 투자금을 빨리 회수하려 한다. 분양 초기에 계약하자마자 떴다방이나 부동산에 프리미엄을 받고 불법으로 헐값에 팔아버린 후 이들 물건을 매수한 부동산이나 떴다방들에서 실수요자들에게 거액의 프리미엄을 얹어 전매제한 풀리기전에 넘기는 경우도 많다.

분양권 불법거래는 절대로 하지도 말고 현장 전문가로 대접받는 중개업사장님들도 중개알선은 하지말고 매수도 하지 말아야한다.

특히 위례신도시같은 지역은 정부 감독기관(=검찰, 경찰, 국세청, 국토부 및 각 지자체등)등에서 분양권 전매물건을 대부분 전수조사해 불법거래 여부나 다운계약 여부를 실사하게 되는데 제아무리 날고 뛰어도 단속 그물망에 걸리기 마련이다.

또 위례 분양권을 헐값에 불법으로 팔고나서 나중에 실수요자들이 사는 금액이 자신이 부동산이나 떴다방에 판 금액보다 5배나 많은 금액에 팔리는것을 보고 심한 충격을 받아 상실감과 낭패감에 정신과 치료까지 받고 있는 분들도 종종 발생한다.

이 때문에 필자는 위례 아파트 계약자들에게는 입주시점까지 보유하거나 전세를 주고 보유하라고 권한다. 최소한 분양권을 2년 보유한 후 일반세율(6%~35%)이 될 때 절세한 후 세금을 내고 매도하는 것도 좋은 방법이다.

그러나 불법매수나 편법 다운계약서를 감행하려는 매수자들에게는 강력하게 경고하고 있음에도 시장이 과열되다보니 분양권 불법거래 등이 심심찮게 발생하고 있는 것이다.

위례신도시 분양권 시장이 약간 과열되고 있는데, 연말 이후 내년 초가 되면 분양권 전매제한 풀리는 수 천가구의 물건들이 시장에 나오고 아직 분양하는 물량들도 있으므로 조바심을 내며 불법으로 무리하게 매수하는 것은 피해야 한다.

아울러 위례신도시만 투자가치가 있는것이 아니기 때문에 다른 지역과 다른 단지들의 투자 대안들도 종합적으로 검토해서 투자하는 것이 좋다. 그래도 위례신도시 분양권을 매수하겠다고 한다면 '전매제한이 풀린 분양권을 실거래가로 매수'하면 된다.