매매 얼어붙은 오피스텔, 월세는 100만원 육박…매매·임대차 온도차 심화

3분기 서울 월세 1.02% 상승…매매는 0.07% 그쳐

9월 평균 월세 96만1000원…서울 전 권역 상승

전국 매매 0.33%↓·월세 0.86%↑…수도권도 엇갈려

서울 수익률 5.15%…임대료 상승에도 투자 회복은 제한

[사진=챗GPT]

서울 오피스텔 시장에서 매매와 임대차 시장의 온도차가 커지고 있다. 매매가격은 사실상 제자리걸음을 이어가는 반면 월세는 서울 전 권역에서 상승하며 평균 100만원에 육박했다. 전세보다 월세 상승폭도 커지면서 오피스텔 시장에서도 임대차 수요의 월세 쏠림이 두드러지고 있다.
 
25일 한국부동산원의 ‘2026년 3분기 오피스텔 가격동향조사’에 따르면 올해 3분기 서울 오피스텔 월세가격은 전분기보다 1.02% 상승했다.
 
같은 기간 매매가격은 0.07%, 전세가격은 0.37% 오르는 데 그쳤다. 월세 상승폭이 매매보다 약 15배, 전세보다도 두 배 이상 컸다.
 
서울 오피스텔 평균 월세도 100만원에 가까워졌다. 지난 9월 기준 서울 오피스텔 평균 월세는 96만1000원으로 집계됐다.

 
월세 상승은 특정 지역에 국한되지 않았다. 도심권 월세가격이 3분기 1.24% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했고 동북권 1.17%, 동남권 1.11%, 서북권 0.94%, 서남권 0.88% 등 서울 모든 권역에서 상승했다.
 
매매시장 흐름은 대조적이다. 서울 오피스텔 매매가격은 3분기 0.07% 오르는 데 그치면서 사실상 정체 상태를 이어갔다.
 
아파트 가격 상승이 이어지는 상황에서도 오피스텔은 매매 수요 회복이 상대적으로 더딘 반면 임차 수요는 꾸준히 유입되고 있는 것으로 풀이된다. 주택 구입에 필요한 자금 부담이 커진 데다 대출 규제와 금리 부담까지 이어지면서 매매 대신 임대차 시장에 머무르는 수요가 늘어난 영향도 있다.
 
매매가격 부진은 오피스텔 투자시장의 회복을 제약하는 요인으로 꼽힌다. 월세가 빠르게 오르고 있지만 임대료 상승이 오피스텔 매수세 확대로 직접 이어지지는 않고 있다.
 
수익률도 서울이 상대적으로 낮다. 9월 서울 오피스텔 수익률은 5.15%로 전국 평균 5.90%를 밑돌았다. 조사 대상 지역 가운데 가장 낮은 수준이다.
 
오피스텔 수익률은 매매가격에서 임차보증금을 제외한 실제 투자금액 대비 연간 임대료 수입을 산출한 지표다. 월세가 상승하더라도 매매가격과 보증금 수준이 높은 서울에서는 투자자가 체감하는 수익률이 상대적으로 낮게 형성될 수 있다.
 
오피스텔 시장의 성격도 달라지고 있다. 과거에는 소액 투자와 임대수익을 기대하는 대표적인 수익형 부동산으로 인식됐지만 최근에는 투자 수요보다 실거주·임차 수요의 영향이 커지고 있다.
 
부동산 업계 관계자는 “오피스텔 시장은 매매가격 회복 없이 임대료만 상승하는 구조가 이어지고 있다”며 “매매시장 침체와 월세 상승이 동시에 나타나는 상황이 장기화될 경우 임차인의 주거비 부담은 커지는 반면 투자시장 회복은 제한되는 이중 구조가 고착될 가능성도 있다”고 설명했다.