[디벨로퍼, 생존의 조건⑥] '유휴부지 개발' 꼬리표 뗀 KT에스테이트…포트폴리오 다각화 승부수

오피스·임대·호텔로 사업 다각화…차입금 1조원은 과제

KT에스테이트 로고[사진=KT에스테이트 제공]

KT에스테이트가 종합부동산회사로 체질 전환에 속도를 내고 있다. 기존 KT 유휴부지 개발 중심 사업구조에서 벗어나 오피스, 임대, 호텔 등으로 사업 영역을 넓히는 등 외연 확장에 나선 것이다. 단, 재무 부담은 과제로 남았다. 분양사업이 실적을 뒷받침하고 있지만 외부자산 확대로 차입금이 1조원을 넘어섰기 때문이다.
 
2일 금융감독원 전자공시시스템에 공시된 감사보고서 등에 따르면 KT에스테이트의 지난해 분양수익은 1419억원으로 전년(781억원)보다 81.7% 증가했다. 이는 대전 인재개발원 부지에 조성 중인 공동주택 '둔산 엘리프 더센트럴'의 분양수익이 본격적으로 반영된 영향이다. 이 단지는 총 분양금액 약 6000억원 규모로, 올해 3월 말 기준 분양률은 98.8%를 기록했다.
 
다만 사업 확대에 따른 재무 부담도 증가했다. 연결 기준 총차입금은 2024년 6794억원에서 지난해 1조1960억원으로 증가했다. 단기차입금 3236억원과 장기차입금 4193억원, 리스부채 4529억원을 합한 규모다. 마곡 오피스 투자와 성수·강남 오피스 개발 등에 대규모 자금이 투입된 영향으로 풀이된다.
 
사업 규모가 커지면서 비용 부담도 확대됐다. 연결 기준 영업비용은 2021년 3030억원에서 2023년 5263억원으로 늘었고 지난해에도 5187억원을 기록했다. 오피스와 호텔 등 자산을 직접 보유·운영하는 비중이 커지면서 인건비와 시설관리비, 금융비용 등 고정비가 증가한 영향이다. 이자 및 세금 차감 전 영업이익(EBIT) 마진도 2021년 약 60%에서 2025년 상반기 24%로 낮아졌다. 매출은 증가했지만 자산 확대에 따른 비용 증가 속도가 더 빨랐다.
 

2010년 설립된 KT에스테이트는 KT가 보유한 전화국과 통신국사, 사옥 등 유휴부지를 공동주택과 오피스 등으로 개발하며 성장한 KT그룹의 부동산 전문회사다. 원주 관설 공동주택과 대전 인재개발원 부지 개발사업 등이 대표 사례로, 현재는 대전 공동주택 사업이 실적을 견인하고 있다.
 
하지만 핵심 유휴부지 개발이 상당 부분 마무리되면서 성장 전략도 바뀌었다. 2021년까지만 해도 부동산 관리와 매각, 위탁개발 부문이 전체 매출의 약 65%를 차지했지만, 최근에는 오피스와 임대주택, 호텔, 자산운영, 부동산 유동화·증권화 등으로 사업 포트폴리오를 확대하고 있다.
 
외부 투자도 본격화했다. KT에스테이트는 마곡 르웨스트 시티타워를 인수한 데 이어 성수동과 강남역 일대 오피스 개발을 추진하며 KT 보유 부지 개발에서 외부 우량 자산 투자로 성장축을 옮기고 있다.
 
사업 다각화의 한 축인 임대사업도 안정적인 수익원으로 자리 잡았다. KT에스테이트는 기업형 임대주택 브랜드 '리마크빌'을 운영하며 연간 약 1800억원의 임대수익을 올리고 있다.
 
단순히 임대주택을 공급하는 데 그치지 않고 개발부터 운영까지 직접 수행하는 사업모델로, 가구·가전과 인터넷, 커뮤니티 시설, 생활 서비스를 결합한 기업형 임대주택 브랜드다. 다만 임대료 인상에는 한계가 있는 반면 인건비와 운영비는 꾸준히 증가해 높은 수익성 확대에는 제약이 있다는 평가다.
 
호텔사업 역시 실적을 뒷받침하고 있다. KT에스테이트는 소피텔과 안다즈, 노보텔 등 서울 주요 호텔을 운영하며 관광 수요 회복의 수혜를 받고 있다.
 
업계에서는 KT에스테이트가 당분간 대전 공동주택 분양과 임대·호텔 사업을 기반으로 안정적인 실적을 이어갈 것으로 보고 있다. 다만 핵심 유휴부지 개발이 대부분 마무리된 만큼 마곡과 성수, 강남 오피스 개발이 새로운 성장동력으로 자리 잡을 수 있을지, 확대된 차입금을 안정적으로 관리할 수 있을지가 중장기 경쟁력을 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다.