토허구역 실거주 유예 최대 2년…세 낀 매물 풀린다

12일 기준 임대 중인 모든 주택...실거주 최대 2년 유예

국토부 "갭투자 허용 아냐...비거주 1주택자 형평성 고려"

실거주 의무 미이행 시 거래 무효까지 검토

0일 서울 송파구 한 상가에 입주한 부동산 중개업소에 불이 꺼져 있는 모습. 2026.5.10 [사진=연합뉴스]

토지거래허가구역 내에서 일부 다주택자에게만 적용됐던 실거주 의무 유예가 임대 중인 매물 전체로 확대된다. 이번 조치로 사실상 토허구역 의무 탓에 팔지 못했던 세 낀 매물은 모두 처분이 가능해졌다.

국토교통부는 12일 오전 정부서울청사에서 토허구역 내에서 임대 중인 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 ‘세입자가 있는 주택 전체’로 확대하는 내용의 ‘부동산거래신고법 시행령’을 오는 13일부터 입법예고한다고 밝혔다.

토허구역 내에서는 원칙적으로 매매 허가를 받은 후 4개월 내에 입주하고 2년 동안 거주하는 실거주 의무가 적용된다.

대상은 이날 기준 임대 중인 주택이다. 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 허가를 받은 후 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다. 갈아타기 목적의 매수를 방지하기 위해 매수자 요건은 이날부터 무주택자를 유지한 자로 한정한다.

실거주 유예 기간은 최대 2년을 넘길 수 없다. 매수자는 최대 2028년 5월 11일까지 입주해야 한다. 또 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.

국토부는 갭투자를 허용하는 건 아니라고 선을 그었다. 이번 정책의 배경에는 매물 출회보다는 형평성에 초점이 맞춰졌다. 비거주 1주택자에 대한 정부 통계가 없어 유예 대상이 되는 가구 수를 추산하기 어렵다는 게 국토부의 설명이다. 이유리 국토부 주택정책과장은 “매물이 얼마나 나올지는 시장 심리에 굉장히 영향을 받아서 총량적으로 얼마만큼 매도가 되고 거래 의사가 생기고 거래가 형성될지는 예단하기 어렵다”고 말했다.

앞서 정부는 지난 2월 양도소득세 중과 재개를 앞두고 매물 출회를 유도하기 위해 다주택자 주택 매매에 대한 실거주 의무를 임대차 기간 종료일까지로 유예했다. 이에 1주택자에게만 실거주 의무가 적용돼 더 강한 규제를 받는 ‘역차별’ 지적이 나왔다.

정우진 국토부 토지정책관은 “비거주 1주택의 민원 제기가 많았는데 양도세 중과 직전만큼은 아니겠으나 상당한 효과가 있을 것”이라며 “일시적 2주택자는 팔지 않으면 양도세 중과 압박 요인이 있어서 팔 수 있는 유인이 있다고 생각한다”고 말했다.

시장에서는 양도소득세 중과 재개 후 지금까지 주택을 처분하지 못한 다주택자들이 매물을 회수하거나 전·월세로 돌리는 움직임이 감지됐다. 세금 규모가 2배 이상 늘어나면서 매물 잠김 우려가 제기되자 비거주 1주택자에 대한 실거주 의무 유예 기대감이 나왔다.

다만 대출 한도 규제는 여전하다. 세 낀 집을 매수하더라도 무주택자 담보인정비율(LTV) 40%(최대 6억원)가 적용돼 전세가율이 40%가 넘으면 나머지를 현금으로 마련해야 한다. 예컨대 전세 보증금이 7억원인 아파트를 10억원에 매수한다면 주택담보대출이 불가하다. 또 세입자 계약 만료일에 보증금에 대한 전세퇴거대출이 가능하지만 한도는 최대 1억원이다.

윤덕기 금융위 금융정책과 팀장은 “매수자는 자금 조달 계획을 치밀하게 세워야 한다”며 “수요를 자극하기보다 실수요 차원에서 구입하는 게 맞다고 본다”고 짚었다.

실거주 의무 유예를 처음 시행하는 만큼 국토부는 지자체와 함께 이행 여부를 철저히 살필 방침이다. 취득가액의 최대 10% 이내에서 이행강제금을 부과하거나 고의적인 부정 사례가 적발되면 허가를 취소해 거래를 무효화하는 방안까지 검토할 예정이다.