지역주택조합, 토지 소유권 80%로 완화… 사업기간 1~2년 단축 기대

국토부, '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안' 발표

조합 자금 인출 내역·증빙자료 공개… 깜깜이 운영 문제 해소

사업 완료 후 1년 이내 해산 총회 개최 의무화… 부실 사업장 퇴로 마련

서울 시내 빌라 단지. [사진=연합뉴스]

지역주택조합에 대한 규제가 크게 완화된다. 사업계획인가 단계부터 조합원 자격 요건까지 문턱을 낮춰 사업 속도를 높이는데 초점을 뒀다.

국토교통부는 20일 오전 세종정부청사에서 이같은 내용의 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다.

우선 사업 계획 승인 단계에서 문턱이었던 토지 소유권 확보율을 95%에서 80%로 대폭 낮췄다. 이를 통해 사업 기간을 약 1~2년 단축시킬 수 있다는 기대다. 

기존 토지 소유자가 조합원이 될 수 있는 자격 요건도 완화했다. 조합인가 신청일을 기준으로 1주택자는 전용 85㎡ 이하 여야 가능했으나, 이 요건을 적용하지 않는다. 다만 모집신고 신청일을 기준으로 주택 보유 기간은 2년, 거주기간은 1년 이상이어야 한다. 

업무대행사 및 공동시행자나 특수 관계인에게는 사업인가 후에 매도청구 특례를 받을 수 있도록 관련 규정을 신설한다. 이들이 사업예정 부지를 10년 이내에 팔아야 한다는 규정(기존 10년 내 청구 제한)을 빌미로 부당 이익을 편취하는 이른바 '알박기' 사례를 근절하기 위해서다.

조합원을 충원하는 경우에 한해 자격요건 판단기준일을 ‘조합설립인가 신청일’에서 조합 가입을 신청하는 날로 완화해서 빠른 사업 추진이 가능하도록 한다. 

업무대행사 등록제를 도입하고 정보 공개 범위를 확대하는 등 사업 과정 전반에 걸쳐 투명성을 제고한다.

현재 지역주택조합 업무대행사는 별도의 자격기준이 없어서 부동산 개발업체·중개업체·시행업체 등 5개 업종의 400여개 업체가 지역 주택 조합과 계약해 있는 형태다. 

국토부는 지역주택조합 업무대행사에 대한 업종을 신설하고, 자본금·기술인력·사무실 등 기준을 만들어서 전문성이 낮은 부실업체를 걸러내겠다는 방침이다. 이에 따라 영업정지, 등록취소 등 제재 기준도 마련된다. 이미 조합과 계약한 대행사에 대해서는 1년 간 유예기간을 둬서 조합이 등록된 업체와 재계약할 수 있도록 한다.

깜깜이 조합 운영 문제 해소를 위해 조합이 자금의 인출·사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하도록 한다. 정보 미공개 시 자금인출을 제한한다. 정보공개 대상자료는 조합원 명부 등 항목을 구체화하고 회계감사를 확대한다. 표준대행계약서에 관한 근거 조항도 마련한다.

공사비 검증을 의무화한다. △조합원 20% 이상 요청 △최초 공사비 대비 5% 이상 증액 △증액공사비 대비 3% 이상 증액 등 검증 의무 요건을 만든다. 검증 후에도 이견이 좁혀지지 않으면 건설분쟁조정위원회에 조정 신청을 하도록 근거 조항을 신설해서 당사자 합의 시 재판상 화해 효력이 발생하도록 한다. 

아울러 가입 철회 기간을 기존 30일에서 60일로 연장하고 온라인 총회 및 전자의결을 도입하는 등 조합원 결정권을 강화한다. 분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 관한 정족수 기준은 출석·찬성 기준을 3분의 2로 이상으로 강화한다.

사업이 장기간 지연된 부실 사업장은 퇴로를 마련한다. 지방자치단체 직권으로 유령 조합이나 토지권원을 임의 상실한 조합은 인가를 취소할 수 있도록 한다. 사업 완료 후 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유없이 해산하지 않으면 지자체가 직권으로 해산할 수 있다.

김이탁 국토교통부 1차관은 “이번 대책은 현장의 목소리를 최대한 반영해 고질적인 지역주택조합 사업 애로요인을 해소함으로써 사업속도를 높이고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 뒀다”고 말했다. 

한편 지역주택조합은 2024년 기준 총 618개 조합(약 26만명)이 운영 중이다. 2022년부터 600개를 웃돌고 있으나 신규 인허가 건수는 감소세로 사업 단계에 진척이 없이 조합 유지만 하는 곳이 적지 않다. 특히 이중에서 모집 단계에 있는 조합이 전체의 51.2%(316개소)로 절반을 차지하고 사업계획승인까지 받은 조합은 27%(166개소)로 파악됐다.