용적률 더 준다는데…공공재개발 떠나는 주민들

금호23·연건동 후보지 취소…주택·상가 소유자 이해 엇갈려

개발이익 기대 달라도 이주 부담 여전…주민 실익 확보 과제

정부가 공공재개발 확대를 천명했지만 일부 지역에서는 후보지 선정 취소가 이어지고 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 공공재개발 시 용적률·금융 지원 확대를 추진하는 가운데 일부 사업장에서는 주민 간 이견으로 후보지 선정이 취소되고 있다. 개발 규모를 늘리는 혜택이 있어도 소유자마다 기대하는 이익과 감당할 수 있는 부담이 달라 사업 참여로 이어지지 않는 것이다.

5일 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 성동구 금호23구역과 종로구 연건동 305 일대는 공공재개발 후보지 선정이 취소됐다. 각각 2021년 3월과 2022년 8월 후보지로 선정된 곳이다. 서울시는 지난해 12월 두 지역에 대해 주민 반대가 높아 사업 추진이 어렵다며 취소 방침을 밝혔다.

공공재개발은 LH·SH 등 공공기관이 참여해 장기간 정체된 정비사업을 추진하는 방식이다. 임대주택 공급 등 공공성을 확보하는 대신 용적률 완화와 사업비·이주비 융자, 인허가 지원 등을 제공한다. 이재명 대통령도 전날 서울 성북구 장위9구역을 방문해 사업 조기 추진을 위한 용적률·금융 지원 등 인센티브 강화를 주문했다.

금호23구역에서는 주택 소유자와 대로변 상가 소유자 간 이해관계가 엇갈렸다. 재개발을 통해 주거 환경과 자산가치를 높이려는 주민들과 기존 상가의 임대·영업 수익을 중시하는 소유자들이 사업을 바라보는 시각이 달랐다.

이재국 금호23구역 민간도심복합개발 추진준비위원장은 “소유자 간 갈등이 있으면 민간 건설사는 이를 조정하려고 노력하는데 상대적으로 공무원(정부)들은 그러한 노력이 적었다”고 말했다. 그는 SH가 사업을 설명하는 데 그치지 않고 서로 다른 입장을 조정할 대안을 더 적극적으로 제시했어야 했다고 봤다.

개발이익에 대한 판단도 사업방식 선택에 영향을 미쳤다. 이 위원장은 공공재개발의 용적률 혜택만으로는 주민에게 돌아갈 이익이 충분하지 않다고 보고 민간도심복합개발을 모색하고 있다. 다만 실제 유불리는 적용 가능한 용적률과 공공기여, 공사비 등을 반영한 사업계획을 비교해야 가릴 수 있다.

연건동 305 일대에서는 이주와 재정착 부담에 대한 우려가 제기됐다. 일부 주민은 고령 소유자들이 사업 기간에 머물 거처를 마련하기 어렵고, 재입주에 필요한 비용도 감당하기 어렵다는 입장이었다. 반면 찬성 주민들은 노후 주택에 반복적으로 들어가는 수리비와 소방차 진입이 어려운 주거 환경 등을 개선해야 한다고 주장했다.

종로구는 지난해 8월 일부 2종 일반주거지역을 3종으로 높이는 내용이 담긴 정비계획안을 공람했다. 그러나 주민 반대가 이어지면서 후보지 취소 절차를 밟았다.

용적률 상향이 곧바로 주민 분담금 감소를 뜻하는 것은 아니다. 늘어난 주택 가운데 임대주택 등으로 공급해야 하는 물량이 있고 추가 건설비도 발생한다. 사업성이 개선되더라도 개별 소유자가 이주와 재입주에 필요한 비용을 감당할 수 있는지는 별개 문제다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “원활하게 사업이 추진되기 위해서는 결국 사업성이 중요한데 과도한 요구가 사업 속도를 늦출 수 있으며 갈등이 발생하면 적극적으로 초기 단계에서부터 중재나 조율에 나서야 할 것”이라고 말했다.