공공재개발도 입주까지 12년…주민합의·이주비가 속도 가른다

장위9구역 2029년 착공·2033년 입주 목표…후보지 선정부터 12년

서울 27곳 계획물량 92.7% 인가 전…지원책이 실제 부담 낮춰야

공공재개발 속도를 높이기 위해서는 공사비와 이주비 문제 등을 해결해야 한다는 지적이 제기됐다. 사진은 장위9구역 사업장을 방문한 이재명 대통령. [사진=연합뉴스]

서울 성북구 장위9구역은 2021년 공공재개발 후보지로 선정됐지만 입주 목표는 2033년이다. 계획대로 진행돼도 새집에 들어가기까지 12년이 걸리는 셈이다. 공공재개발의 공급 속도를 높이려면 인허가 단축뿐 아니라 주민 권리 조정, 공사비에 따른 분담금 조율, 이주자금 확보가 뒷받침돼야 한다는 지적이 나온다.

4일 국토교통부 자료에 따르면 2270가구를 공급하는 장위9구역은 2023년 말 정비구역 지정, 2024년 한국토지주택공사(LH) 사업시행자 지정, 지난해 시공사 선정을 거쳐 지난 9월 통합심의를 신청했다. 내년 4월 사업시행인가, 2028년 4월 관리처분인가를 받은 뒤 2029년 6월 착공해 2033년 3월 준공·입주하는 일정이다.

사업시행인가를 받아도 주민별로 분양받을 주택과 부담할 비용 등을 정하고 이주·철거를 거쳐야 한다. 행정 절차 단축과 함께 주민이 수용하고 실행할 수 있는 사업계획이 필요한 이유다.

아주경제가 서울시 정비사업 정보몽땅과 서울플랜+ 공개자료 등을 대조한 결과 공공재개발 27곳의 공급계획은 총 3만4941가구였다. 이 가운데 24곳·3만2407가구가 사업시행인가 전 단계로, 계획물량의 92.7%다. 선정 취소 구역을 제외한 32곳 중 계획가구 수와 추진 단계를 함께 확인할 수 있는 사업장을 분석했다.

주민의 이해관계 조정은 아현1구역에서 드러난다. 이곳은 잘게 나뉜 공유지분 탓에 새 아파트를 분양받지 못하고 현금청산해야 할 소유자가 많아 사업이 지연됐다. 서울시는 소규모 지분 소유자도 입주 자격을 갖추도록 최소규모 주택을 공급하는 계획을 마련해 청산 대상자를 줄였다. 주민동의를 얻으려면 누가 새집에 입주할 수 있는지부터 풀어야 했던 사례다.

공사비와 주민 분담금 조율도 과제다. 원자재와 인건비 상승을 반영하지 못하면 시공사의 참여가 어려워지고, 공사비를 올리면 주민 부담이 커진다. 강동구 천호A1-1구역은 지난해 시공사 선정 입찰이 두 차례 유찰된 뒤 올해 입찰 공사비를 3.3㎡당 840만원에서 860만원으로 높였다. 이후 지난 5월 대우건설을 시공사로 선정했다.

한 중견 건설사 관계자는 “사업이 지연되는 동안 원자재와 인건비가 크게 올랐는데 이를 제대로 반영하지 못하면 착공할수록 손해가 커질 수도 있다”며 “원가를 반영하려고 공사비를 올리면 조합원들은 추가 분담금 증가에 강하게 반발한다”고 말했다.

이주자금 조달도 변수다. 정부는 지난달 공공재개발 사업비에 한정했던 이자 지원을 주민 이주비까지 확대했다. 다만 이자를 줄이는 것과 이사할 집의 보증금을 마련할 만큼 대출을 확보하는 것은 별개다.

건설사 관계자는 “대출 규제로 이주자금을 조달하지 못하는 현장도 있다”며 “자금력이 부족한 중견·중소 건설사는 조합원의 추가 이주비 대출을 직접 보증하기도 어려워 이주 단계에서 사업이 멈출 수 있다”고 말했다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “서울은 신규 택지가 부족해 정비사업을 활성화해야 공급도 늘릴 수 있다”며 “공공재개발 사업이 실제 착공까지 이어지려면 사업성 개선과 이주비 금융지원 등을 구체화해야 할 것”이라고 전했다.