떨어지는 대출규제 약발에…'준주택' 통한 공급확대 방안 부상

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

‘6.27 대책’ 이후 진정세를 보였던 서울 아파트 가격이 6주 만에 다시 반등함에 따라 후속 대책의 향방에 시장의 이목이 쏠리고 있다. 서울 등 수도권의 입주 물량이 수년 간 급감할 것으로 전망되면서, 중장기적 대책에 앞서 도심 등에 주거를 단기적으로 공급하기 위한 대책 수립의 필요성이 더욱 높아지고 있다는 분석이다. 비주거시설의 유연한 용도변경을 통한 단기적 주거 확충이 현실적 대안으로 떠오르고 있다는 것이 전문가들의 지적이다.
 
11일 부동산 빅데이터 업체인 아실에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 4만6353가구에서 내년 4165가구, 2027년에는 1만306가구로 급감할 전망이다. 경기 입주 물량도 올해 6만5941가구에서 내년 4만3368가구, 2028년에는 2만1266가구로 입주 물량이 올해 대비 3분의 1 수준으로 줄어들 것으로 예상된다.
 
아울러 고강도 대출 규제에도 서울 아파트 가격이 다시 상승세를 키우고 있다. 한국부동산원에 따르면 8월 첫째 주 서울 아파트값은 0.14% 상승해 전주(0.12%) 대비 확대되며 5주 연속 이어지던 둔화세가 멈췄다.
 
이에 정부가 유휴부지 활용 등을 통한 공급대책 마련에 속도를 낼 것이라는 관측이 나온다. 국토교통부는 최근 주택정책 관련 인력을 충원하며 공급 정책 마련에 속도를 내는 상황이다.

특히 상급지를 중심으로 규제 효과가 감소하는 상황에서 오피스텔 등 비(非)아파트나 준주택 용도변경을 통한 공급 방안 수립에 속도를 낼 것이라는 관측도 나온다. 주로 생활형숙박시설(생숙)이나 오피스텔, 지식산업센터와 상가 등의 용도변경 허용 등을 통해 단기 공급난을  해결할 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 생숙과 오피스텔의 경우, 최근까지 규제 완화가 상당 부분 진행됐기 때문에 용도변경에 대한 법적 뒷받침만 이뤄진다면 단기적인 주거 공급 방안으로는 실효를 볼 수 있기 때문이다.
 

 

 앞서 국토부는 지난 8일 생숙의 주거시설 용도변경 절차에 속도를 내기 위해 생숙에 대한 ‘복도폭 완화 가이드라인’을 마련했다. 9월 말까지 지자체 지원센터를 통해 오피스텔 등으로 용도변경 신청하면 2027년까지 이행강제금 부과를 유예하는 등 오피스텔 전환에 속도를 내는 상황이다.
 
오피스텔에 대해서도 지난해 2월 발코니 설치를 허용하고, 11월에는 전용면적 120㎡가 넘는 오피스텔의 바닥 난방 제한도 철폐해 중대형 오피스텔의 주거용 전환을 위한 발판을 마련했다.
 
특히 국토부가 지구단위계획에 대한 유연한 변경을 통해 비주거시설의 공실을 줄이고, 이를 주거 등으로 활용하기 위한 제도 개선 검토에 나서면서 비아파트를 활용한 주택 공급은 제도적으로도 힘을 받을 전망이다. 국토부는 최근 지식산업센터 등 비주거 시설의 유연한 지구단위계획 적용을 골자로 한 ‘지구단위계획 유연성 확대와 관리체계 개선방안 연구’ 용역에 착수한 상태다.
 
아울러 주택공급의 대안으로 도심 내 오피스텔 공급을 온 이상경 국토부 1차관이 부임하면서 비아파트 용도 전환을 통한 주택 공급 정책이 더욱 힘을 얻을 것이라는 전망도 확대되고 있다.
 
이 차관은 차관 부임 전 작성한 ‘서울시 오피스텔 실거래 매매가격지수 구축과 가격영향요인에 관한 연구’에서 “아파트 매매가격이 장·단기적으로 오피스텔 매매가격에 영향을 준다는 것은 오피스텔이 아파트의 대체재임을 의미한다”고 평가한 바 있다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단기적으로 효과가 있을 수 있지만 아파트에 집중된 주거 수요를 완전히 해소하지는 못하는 만큼, 근본적으로 기존에 설정된 공급목표를 조정해 현실적인 양질의 주거 공급을 목표로 하는 방안도 필요하다”고 지적했다.