​'재건축 전 준공 20년+' 노후 아파트 깡통전세 주의보

입주 10년 초과 30년 이내 구축 아파트에서 '깡통전세' 비중 높아

서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 노원구 아파트 단지 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

아파트가 낡아갈수록 이른바 '깡통전세' 위험이 커지는 것으로 나타났다. 다만, 재건축 연한이 넘은 아파트는 가격이 오르며 오히려 해당 위험에서는 벗어나는 경향을 보였다.
 
7일 부동산R114가 매매와 전세 가격이 확인되는 수도권 아파트 총 337만684가구를 분석한 결과(8월 말 기준) 전셋값이 매매가 대비 80%를 초과하는 아파트는 12만6278가구로 나타났다.
 
전체 중 3.7% 수준이며 지역별로는 인천이 6.1%(46만1790가구 중 2만8217가구)로 가장 큰 비중을 차지했다. 이어 경기도가 5.5%(172만6393가구 중 9만5558가구)였으며 서울은 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순이었다.
 
상대적으로 매매가격 하락 폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통전세 위험이 높은 아파트가 많은 것으로 나타났다.
 

특히 깡통전세 위험은 대체로 신축보다는 구축 아파트에서 더 큰 것으로 나타났다. 수도권에서 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만6278가구를 연식 구간별로 살펴보면 입주한 지 21~30년 미만인 아파트가 7만5203가구(59.6%)로 과반을 차지했다.
 
이어 △11~20년 이하 3만4428가구(27.3%) △6~10년 이하 9663가구(7.7%) 순으로 높았다. 반면 매매가격 수준이 높은 입주 5년 이하 신축(1091가구, 0.9%)에서는 그 비중이 현저히 낮았다.
 
반면 30년 초과 아파트는 구축임에도 불구하고 전세가율 80% 초과 가구가 5893가구(4.7%)로 적었다. 이는 30년 초과 아파트는 재건축을 추진하거나 추진을 준비 중인 단지가 많아 매매가격이 높았다. 아울러 30년이 넘으면 주거 환경이 급격히 나빠지면서 전셋값은 떨어지는 곳이 많았다.
 
서울 시내 한 공인중개업자는 “재건축이 가까운 단지에는, 이주시 분쟁 없이 나가겠다는 특약 같은 것을 넣기도 한다”면서 “전셋값이 저렴할 수밖에 없다”고 말했다. 실제로 시세를 조사한 30년 초과 아파트 총 59만8007가구 중 재건축이 진행 중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 집계됐다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “일반적으로 전세가율은 아파트 값 수준이 높은 서울보다는 인천과 경기 아파트가, 대체로 신축에 비해 구축 아파트에서 높게 나타난다”며 “집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다”고 말했다.