[6·21 부동산대책] 시뮬레이션 돌려보니…둔촌주공 3.3㎡당 분양가 3550만원서 3692만원 상승

전문가들 "원자잿값 인상 등 반영해 사업 정상화한 것…공급 촉발하기는 어려워"

분양가 갈등으로 공사가 중단된 둔촌주공아파트 현장 [사진=아주경제DB]

분양가 갈등으로 공사 중단 사태를 겪고 있는 서울 강동구 둔촌주공아파트의 3.3㎡당 분양가격을 이번 국토교통부의 분양가 상한제 개편안에 따라 계산하면 종전 3550만원에서 최대 3692만원으로 오를 것으로 보인다.
 
전문가들은 이번 개편안으로 인해 분양가 문제를 겪고 있는 다수의 정비사업 단지에서 사업이 정상화 될 수 있을 것으로 판단했다.
 
21일 국토부가 제공한 한국부동산원 분양가 상한제 제도개선 영향 분석 결과에 따르면, 정비사업장 분양가는 1.5%에서 최대 4% 상승할 것으로 예상된다. 부동산원이 실제 재건축 사업장과 재개발 사업장을 시뮬레이션 해본 결과 조합원수, 일반분양 가구 수, 사업기간 등에 따라 효과는 조금씩 달랐다.
 
A재건축 사업장의 경우, 현재 분양가는 3.3㎡당 2360만원에서 제도 개선 후 2395만원으로 35만원(1.5%)가량 올랐다. 정비사업 관련해 이주비금융비 23만원과 총회 등 필수 소요경비 3만원을 합쳐 23만원이 반영됐다. 기본형 건축비 인상(철근+레미콘 상승률 15% 가정)분은 9만원이 반영됐다.
 

B재건축 사업장은 3.3㎡당 분양가격이 현행 2580만원에서 2640만원으로 60만원(2.3%) 올랐다. 정비사업과 관련해 총 51만원이 올랐으며 기본형 건축비 상승분은 9만원이 반영됐다. 정비사업과 관련해서는 명도소송비 9만원, 이주비금융비 38만원, 총회 등 필수소요경비 4만원 등이 포함됐다.
 
C재개발 사업장은 3.3㎡당 분양가격이 2440만원에서 2495만원으로 55만원(2.3%) 상승했다. 주거이전비 1만원, 손실보상비 25만원, 명도소송비 6만원, 이주비금융비 10만원, 총회 등 필수경비 4만원 등을 합쳐 정비사업 관련 46만원이 반영됐다. 기본형 건축비는 동일하게 9만원이 추가됐다.

국토부는 기본형 건축비의 비정기 조정에 따른 상승효과는 자재값 급등 시에만 발생한다고 밝혔다. 이어 향후 자재수급 안정에 따라 자재값이 내려가는 경우에는 분양가 영향이 없다고 전했다.
 
다만 이 같은 시뮬레이션 결과는 추정치로, 최종적인 분양가는 시·군·구 분양가심사위원회 심의를 거쳐서 결정된다.
 
국토부 관계자는 “재개발이 세입자 주거이전비나 영업손실보상비와 같은 법적비용을 재건축보다 추가 지출해야 하기 때문에 재개발이 상대적으로 좀 더 높은 수준으로 분양가가 오를 것으로 보인다”고 설명했다.
 
전문가들은 이번 개선안은 인위적으로 분양가를 높이는 것이 아니라 사업 정상화를 위한 수단이라고 평가했다. 사업을 촉진하는 목적이라기보다는 사업 추진 과정에서 필요한 경비를 인정한 것이라는 설명이다.
 
김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “최근 우크라이나 사태 등으로 인한 공급망 문제로 원자재 가격이 폭등했다”며 “수익성 악화로 사업을 추진하지 못했던 사업장들을 정상화하려는 시도로 보인다”고 평가했다. 그러면서 “이번 분상제 개편은 공급을 폭발적으로 늘릴 정도는 아니다”라고 덧붙였다.
 
건설업계에서도 비슷한 의견을 냈다. 한 업계 관계자는 “최대 4% 정도면 사업성이 좋아지면서 조합 내부에서 사업 추진이 원활하게 될 수는 있지만, 건설사에는 크게 의미가 있는 수준은 아니다”라며 “평균 2% 상승한다고 할 때 건설사에 넘어오는 자금은 많지 않을 것”이라고 평가했다.
 
앞으로 분양가가 더 오를 수 있다는 예상도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정비사업 추진에 전반적으로 큰 탄력을 가져올 정도는 아닐 것”이라면서도 “다만 앞으로 분양가에 주거이전비, 영업손실보상비, 이주비금융비 등이 반영될 여지를 열어뒀다는 것에 의의가 있다”고 말했다. 주거이전비 등이 추가 반영되면서 향후 분양가가 오를 수도 있다는 것이다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “분상제 속에서도 올해 서울은 6월 20일 기준 3.3㎡당 아파트 분양가가 3301만원으로 2021년 2829만원 대비 16.6% 인상됐다”며 “최근 원자재 가격 상승 속 기본형 건축비 가산비 인정 확대로 지금보다 공급가는 더 올라갈 것”이라고 전했다.
 
분양가를 더 올리거나 분상제를 폐지해야 한다는 의견도 있었다. 서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “현실을 반영하지 못한 수치라고 생각한다”며 “조합원과 건설사 어느 쪽에서도 만족하지 못하는 수준일 것”이라고 전했다. 서 교수는 “특히 최대 4%라고 언급했으나 4%가 오르는 단지는 드물 것이라는 생각도 든다”며 “앞서 지적돼 온 분상제의 단점은 그대로 남아있을 것”이라고 했다.