​기획부동산 의심 '지분거래' 극성…"투자 낭패 볼 수도"

지난달 김포 고촌 토지 거래 49건 중 21건이 지분쪼개기

김포 고촌의 한 지역. [사진=신동근 기자, [e-mail]]

한국토지주택공사(LH) 직원들 땅투기 논란이 일파만파 커지고 있는 상황에서, 투기수요를 노린 경기도 내 기획부동산도 기승을 부리고 있는 것으로 나타났다.

22일 국토교통부 실거래가 자료를 보면 3기 신도시 후보지 중 하나인 김포 고촌은 지난달 49건의 거래가 있었는데 그중 21건이 지분거래였다. 부동산 전문가들은 “실수요자가 아닌 보상이나 개발 차익을 노린 투기 수요가 몰린 것”이라고 분석한다.

실제로 지난 5년간 경기도 내에서 지분거래는 성행했다. 홍기원 더불어 민주당 의원실에서 분석한 국토교통부 자료에 따르면 2016년 경기도 내 '공유인수 10인이상' 임야 거래 면적은 1억244만㎡로 나타났고 2020년에는 1억6984만㎡로 36% 증가했다. 특히 공유인수는 이 기간 25만6000명에서 53만2000명으로 두 배(108%)가 넘게 증가했다. 경기도 내 임야를 잘게 쪼개서 더 많은 사람에게 판매한 것으로 보인다.

김포 고촌의 공인중개업소 A대표는 "강남 등에 있는 부동산에서 지분쪼개기 거래를 하러 이곳까지 오는 경우가 있다"며 "특히 2018년에 고촌읍 풍곡리 산57번지가 기획부동산이었는데 '사기'라고 이 주변에서 난리가 났었다"고 말했다.

실제 해당 부동산은 전국에 있는 약 110명이 지분을 나눠가졌는데 한 경매 회사에서 경매를 통해 임·야를 매입한 뒤 2018년 9~11월 3.3㎡당 93만원에 판매했다. 매입자 대부분은 경기도 김포시가 아닌 외지인이었다. 문제는 해당 토지가 개발가능성이 낮은 '산'이라는 것이다. 여기에 경매 회사는 이 땅을 2018년 7월 3.3㎡당 약 27만원에 경매로 매입해 한달 만에 약 3.3배 비싼 가격인 93만원에 되팔았다.

업계에선 지분 거래는 토지권리를 온전히 행사하기 어렵고 활용도가 떨어져 주의해야 한다고 조언한다. 나중에 매매하기도 어려워 개발계획에 포함되지 않으면 평생 투자금이 묶일 수도 있다. 개발계획에 포함된다고 해도 문제다. 토지보상 비용이 투자금보다 낮을 가능성이 높아서다. 일부 기획부동산들은 최근 높아진 관심에 시세보다 높은 가격을 제시하기도 한다.

이창동 밸류맵 팀장은 "기획부동산을 하는 업체들은 개발이 힘든 임야 등을 쪼개 금액을 낮춘 뒤 토지를 잘 모르는 사람에게 소액투자를 하라고 권유한다"며 "개발이나 처분도 소유자의 전체 동의가 있어야 가능해 재산권 행사도 어렵다"고 말했다. 이어 "신도시 개발 등으로 수용되면 보상을 받을 수 있다고 (업체가) 말하기도 한다"며 "그러나 산은 토지수용에서 제외되는 경우도 있다"고 덧붙였다.

홍기원 의원도 "최근 LH 땅투기 의혹사건도 있지만 기획부동산의 대부분은 쪼개기 거래수법에 (피해를) 당한 사례"라며 "기획부동산의 주 피해계층은 지인의 권유로 노후자금을 투자한 노인이나, 가정주부 등 서민이나 부동산에 대한 지식이 부족한 경우가 대다수로 사기행위 피해자 발생을 막아야한다"고 말했다.

홍 의원은 이에 상속‧증여 등을 제외하고 일정 인원 이상이 임야‧나대지 등 토지의 공유지분을 매매하는 경우 현행 토지거래허가구역과 동일하게 시‧군‧구청장의 허가를 받게 하는 등 내용을 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안' 일명 '기획부동산 방지법'을 지난달 8일 대표발의하기도 했다.