임대사업자 대출규제 피해 법인 전환 꼼수

경매시장서 법인 낙찰 급증

9.13 발표 후 법인 명의 낙찰 건수 4배 증가

법인대출, 가계대출과 달리 LTVㆍDTI 제한 없어

"'생산적 금융'인 법인 대출 규제할 수 없을 것"

 

[자료=지지옥션 제공 ]

뛰는 정부 위에 부동산 큰손들이 날고 있다. 주택담보대출이 막히자 임대사업자 대출로 온갖 혜택을 누렸던 큰손들 사이에서 ‘법인 전환’이 인기를 끌 전망이다. 정부가 부동산 시장을 잡기 위해 개인대출을 전방위로 조이자, 주택담보대출비율(LTV) 규제의 적용을 받지 않는 법인대출로 눈을 돌려 투자에 나서고 있다.

18일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면, 이달 1일부터 16일까지 법원경매에서 진행된 서울 아파트 낙찰건수 총 39건 중 법인 명의로 받은 낙찰 건수가 12건에 달하는 등 정부의 9·13 대책 이후 법인 명의 낙찰자가 급증하고 있다. 이는 지난달 같은 기간(서울 아파트 낙찰건수 30건 중 3건)에 비해서 4배 늘어난 수준이다.

지난 16일 낙찰된 서울 아파트 5건 중 2건은 법인이 가져갔다. 이 중 하나는 서부3계에서 진행된 마포구 상암동 상암월드컵파크 7단지 아파트(84.7㎡)로 응찰자 5명이 몰려 감정가 7억7600만원의 110%인 8억5365만원에 낙찰됐다. 당일 경매에 오른 서울 아파트 중 가장 높은 낙찰가율을 기록했다. 

하루에 서울 아파트 두 채를 낙찰 받는 등 공격적으로 사재기를 하는 경우도 있었다. 15일 낙찰된 서울 아파트 10건 중 3건이 법인 명의로 낙찰됐고, 이 중 2건은 동일 법인이 받았다. 하나는 동대문구 이문동 쌍용 아파트(59.99㎡)이고, 다른 하나는 성북구 하월곡동 월곡래미안루나밸리 아파트(84.9㎡)로, 두 건 모두 감정가를 상회해 낙찰됐다.

법인들이 경매시장에서 공격적인 행보를 나타내는 것은 정부가 개인대출을 옥죄자, 규제에서 자유로운 법인대출로 수요가 옮겨가고 있는 것으로 보인다. 법인대출은 가계대출과 달리 총부채상환비율(DTI), LTV 등의 규제를 받지 않는다. 특정 사업자에 대해서도 한도를 두지 않기 때문에 담보가치에 따라서 대출을 받을 수 있다. 시중은행 관계자는 "보통 LTV의 60~70% 수준을 받을 수 있다"고 말했다. 또 다른 금융권 관계자는 "경매물건은 시가에 비해서 저렴하기 때문에 높은 수준의 LTV로 시설자금 대출을 받을 수 있다"고 설명했다. 
 
실제로 8일 서울 송파구에 소재한 문정시영 아파트를 낙찰 받은 법인 대표도 9·13 대책 전에는 개인사업자로 꾸준히 경매시장에 투자를 하다가 대출이 막혀 1인 법인을 설립했다. 개인주택임대사업자 대출이 투기에 악용된다는 비판이 잇따르자, 정부가 9·13대책을 통해 투기지역과 투기과열지구의 경우 기존 LTV 80%를 LTV 40%로 줄였기 때문이다.

금융권에서는 정부가 법인 대출까지는 옥죄지 못할 것으로 보고 있다. 정부가 장려하는 생산적 금융에 속하기 때문이다. 금융권 관계자는 “정부는 중소기업 등에 대한 대출을 생산적 금융으로 보기 때문에 규제가 덜하다”며 “1금융권에서 담보대출을 받고, 2금융권에서는 신용대출도 받을 수 있기 때문에 사실상 무제한으로 대출을 받을 수 있는 셈”이라고 말했다. 

지지옥션 박은영 선임연구원은 “정부의 9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트 경매 평균 응찰자 수는 절반 이상 감소하고 낙찰가율이 줄어들고 있지만 여전히 서울 아파트에 투자 수요는 몰리고 있다”며 “정부의 대출 규제가 무주택자 서민을 위한 것이 아닌 법인 투자자만 살아남게 하고 있다”고 말했다.