다주택자들 보유세 줄일 셈법 찾기 골몰…임대사업자 등록·옥석가리기·증여

8년 이상 임대사업 등록해야 혜택…단기차익 노린 다주택자는 부담

똘똘한 한채 보유…양도소득세 중과 시행 중이라 매도도 막혀

부담부 증여 등도 관심 높아

[자료=국토교통부 (단위: 명)]

다주택자들이 머리 굴리기에 바쁘다. 정부의 마지막 회심의 카드인 보유세 개편안 적용이 코앞으로 다가오자, 셈법 찾기에 골몰하고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 다주택자들은 정부의 부동산 보유세 강화를 앞두고 옥석가리기를 통한 똘똘한 한 채 보유, 임대사업자 등록, 증여 등을 저울질하고 있다.

다주택자들이 선택할 수 있는 안 가운데 하나는 부동산임대사업자 등록이다. 이는 문재인 정부가 유도하는 방향으로, 정부는 지난해 말 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택자들에게 당근을 제시했다.

임대사업자 등록에 걸림돌로 작용했던 건강보험료를 깎아주고 각종 세제 혜택을 제공하는 내용이 골자로, 이 방안이 발표된 뒤 임대사업자 수는 가파르게 늘었다. 지난달에만 7625명이 임대사업자를 등록했고 이는 지난해 동월(5032명) 대비 51.5% 증가한 수준이다. 특히 서울시(2788명)와 경기도(2370명)에 신규 등록 사업자가 많이 몰려 있었다.

다만, 정부가 ‘집주인과 세입자의 상생’을 전면으로 내세운 만큼 ‘8년 이상 장기 임대’ 위주로 양도소득세 감면, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 제공하는 것은 단기 차익을 노린 다주택자들에게는 등록 유인이 약하게 작용한다.

더군다나 8년 이상 임대사업 등록을 하더라도 수도권의 경우 공시가격 6억원 이하 주택만 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있기 때문에 고가주택은 대상에 해당하지 않는다. 일각에서 정부가 추후 임대소득과세 강화안까지 발표해야, 버티기 중인 다주택자들이 임대사업 등록 여부를 결정할 것이라고 예상하는 이유다.

보유한 주택 가운데 옥석가리기를 통해 보유가치가 높은 똘똘한 한 채만 남겨둘 것이라는 전망도 나온다. 최근 발표된 종부세 개편 시나리오에 1주택자 차등 과세 안이 담겨 종부세를 내야 하는 고가주택이라고 해도 다주택자에 비해서 1주택자가 세금을 덜 내도록 하는 안이 제시됐기 때문이다.

그러나 양도소득세 중과가 이미 시행되고 있어 다주택자들이 선뜻 매도에 나서기 어려운 점도 부담이다. 청약 조정대상지역의 경우 1가구 3주택자가 집을 팔 때 최고 양도세율은 62%에 달한다.

절세 차원에서 배우자나 자녀에게 주택을 증여하는 방안도 주목을 받고 있다. 부담부 증여의 경우, 아파트에 낀 담보대출 등 부채를 아파트와 함께 승계하면 단순 증여에 비해 부담하는 증여세가 줄어든다. 증여세에서 대출 부분은 제외되기 때문이다. 또 승계가 가능한 채무에는 대출 외에 전세보증금도 가능하기 때문에 ‘갭(gap) 투자한 주택’에 대해서도 부담부증여를 할 수 있다.

다만, 부담부증여도 양도소득세를 물기 때문에 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 부담부증여하는 경우 양도소득세의 부담이 커질 수 있어 주의해야 한다.

김은진 부동산 114 리서치 팀장은 "보유세 개편안이 나와도 단기에 매물이 나오지는 않을 것이다"며 "1년 정도 시장이 체감하는 시간이 필요하고 그 이후 매물 출시, 거래량 감소가 두드러질 것이다"고 말했다. 이어 "다주택자들이 현재 버티기를 하는 것은 세부담보다 아파트 가격이 단기에 워낙 가파르게 올라, 세금을 감수하겠다는 심리가 강하다"며 "부동산 시장의 하향세가 장기화된다든가 가격 조정이 가파르게 일어나면 버티기보다는 처분 쪽으로 돌아서는 다주택자들이 많이 나타날 것"이라고 설명했다.