초과이익 폭탄 피격 첫 주말, 재건축 호가 '뚝뚝'…"조합원 Go, Stop 선택 기로"

서울 강남·양천권 재건축, 500만~5000만원까지 호가 떨어져

투자자들, 강북 재개발 및 리모델링 등으로 눈길 돌릴 가능성도

서울 강남권 재건축 단지 모습. [사진=연합뉴스]

'초과이익환수 쇼크' 이후 첫 주말 재건축 시장은 매도 호가를 낮춘 급매물이 나오는데도 불구, 매수 문의가 뚝 끊기며 급랭 조짐을 보이고 있다.

특히 당장 관리처분인가를 신청해야 하는 재건축 단지는 환수 부담을 감수하고 재건축을 강행할지, 아니면 사업을 중단할지를 놓고 조합원 간 갈등이 증폭돼 사업 추진에 차질을 빚을 것으로 전망된다.

또 지난 3월 안전진단이 강화된 데다 이번 재건축 초과이익환수 부담금 악재가 터졌고, 앞으로 6·13 지방선거 등의 변수까지 겹쳐 부동산 시장에 혼란이 가중되고 있다.

20일 부동산114에 따르면 서울 재건축 단지 매매가격 변동률은 지난 18일 기준 -0.01%를 기록, 4주 연속 마이너스를 나타냈다. 강남구가 -0.01%, 강동구가 -0.03%를 기록하며 약세를 주도했다.

특히 준공 30년 전후의 재건축 초기 단계 단지가 대거 밀집한 양천구는 아예 재건축을 포함한 아파트값 전체 변동률이 8개월 만에 하락세(-0.04%)로 전환됐다. 서울 평균이 0.04%를 기록한 가운데, 자치구들 중에서 하락세를 보인 곳은 양천구가 유일하다.

사업 초기단계인 강남구 개포동 '주공고층 5단지'와 '주공고층 7단지' 등은 각각 전주 대비 500만원씩 가격이 하락했다. 또 강동구에서는 둔촌동 '둔촌주공 1단지', 명일동 '삼익그린 2차'가 1000만원씩 지난주보다 시세가 떨어졌고, 양천구에서는 신정동 '목동신시가지 9단지'의 매수세가 눈에 띄게 줄며 2000만~5000만원가량 내렸다.

이들 단지 현장에서는 연이은 재건축 악재 소식에 매도 호가를 낮춘 매물이 일부 출시되기 시작했지만, 투자자들이 접근을 꺼려 거래가 좀처럼 이뤄지지 않고 있는 분위기다.

그간 재건축 단지에 투자수요가 몰린 것은 재건축을 통해 기대할 수 있는 막대한 시세차익 때문이었다.

하지만 지난 15일 서초구가 반포동 '반포 현대'에 대해 조합원 예측치의 16배에 달하는 1억3569만원의 부담금을 통보하면서 조합원과 투자자들의 고민이 커지고 있다. 조합원들은 초과이익 부담금을 감수하고서라도 재건축을 강행할지, 아니면 1대 1 재건축부터 리모델링까지 다른 대안을 선택해야할지 기로에 놓인 상황이다.

정부가 당분간 재건축 고강도 규제 기조를 유지할 것으로 보여, 이 같은 재건축 시장 침체는 불가피할 것으로 보인다. 다만 여전히 저금리 기조가 유지되고 있어 투자자들은 다른 상품으로 눈길을 돌릴 가능성이 높을 것으로 업계는 관측하고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강남권 초기단계 재건축들의 경우 조합원별 분쟁이 커져 투자자들에게 매력도가 떨어지는 상황"이라며 "초과이익을 감안해도 수익성이 확실히 확보되는 재건축이 아닌 이상 투자자들이 접근을 자제할 가능성이 높다"고 말했다.

박 위원은 "반면 10년 이하 일반 아파트, 재개발 및 뉴타운 일대, 리모델링 등의 경우 상대적으로 관심이 늘어날 가능성이 높다"며 "특히 규제가 상대적으로 느슨한 강북권 재개발의 경우 어느 정도 막대한 초기 투자 금액 부담을 감수할 수 있는 수요가 몰릴 가능성도 있다"고 진단했다.