5.1억 주택, 25% 내고 입주하지만…4년마다 7650만원에 임대료까지

지분적립형 공공분양 도입…12월 고양창릉서 LH 첫 공급

추가 지분 매입 때 기간이자도 반영…장기 자금 마련 관건

주택공급 선도지구 고양 창릉. [사진=연합뉴스]

정부가 분양가의 25%를 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 취득하는 공공분양주택을 공급한다. 초기 자금 부담을 낮추겠다는 취지지만 분양가 5억1000만원인 주택이라면 4년마다 지분 원금만 7650만원씩 마련하고 임대료도 내야 해 장기적인 자금조달 능력이 관건이다.

국토교통부는 4일 ‘부담가능한 공공분양주택’ 시행 방안을 발표했다. 지난 8·13 대책의 후속 조치로, 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택 일부에 지분적립형과 이익공유형Ⅱ를 적용한다.

지분적립형은 입주 시 분양가의 25%에 해당하는 지분을 취득하고 나머지 75%를 4년마다 15%씩 다섯 차례에 걸쳐 매입하는 방식이다. 지분 취득은 의무지만 경제적 사정에 따라 최대 1년간 유예할 수 있다.

수도권 평균 공공분양가인 5억1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용하면 최초 지분 취득 비용은 약 1억2800만원이다. 정부가 검토 중인 대출이 도입돼 최초 취득 지분에 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용받으면 초기 자기자금은 약 7700만원으로 줄어든다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “지분적립형은 20년에 걸쳐 잔여 지분을 취득할 수 있어 일반분양과 달리 잔금대출이 필요 없다는 점이 핵심”이라며 “총부채원리금상환비율(DSR) 한도에 막혀 청약을 포기했던 수요자들에게 실질적인 도움이 될 것”이라고 짚었다.

이어 “잔여 지분 취득가격이 시세가 아닌 최초 분양가를 기준으로 산정되는 만큼 자산 형성 측면에서도 유리하다”고 설명했다.

다만 입주 이후 추가 지분을 취득할 자금은 별도로 마련해야 한다. 분양가 5억1000만원 기준으로 4년마다 매입하는 지분 15%의 원금은 7650만원이다. 실제 취득가격에는 기간이자도 반영돼 납부액은 이보다 커진다.

미취득 지분에는 주변 전세 시세의 90% 수준을 기준으로 산정한 임대료도 납부한다. 국토부가 분양가 5억1000만원, 주변 전세 시세 4억원을 가정한 예시에서는 전액 월세로 내면 월 79만원 수준이다. 고양창릉의 확정 임대료는 아니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미취득 지분에 대한 임대료도 부담해야 하는 만큼 일정 수준 이상의 소득이 장기간 유지되는 가구에 적합한 제도”라고 지적했다.

이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%를 주택도시기금에서 저리로 의무 대출받는 방식이다. 대출 한도는 5억원으로, 분양가 5억1000만원 기준 초기 자기자금은 1억5300만원이다. 금리는 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮고 최대 0.5%포인트의 우대금리도 적용한다. 대신 주택 매각이나 대출 상환 시 집값 상승 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 나눠야 한다.

LH의 지분적립형 첫 공급은 오는 12월 경기 고양창릉 S-2블록에서 이뤄진다. 전체 1057가구 중 284가구가 대상이다. 정부는 내년에도 공급을 확대하고, 이익공유형Ⅱ 도입을 위한 공공주택 특별법령 개정도 추진한다.

이 연구위원은 “지분적립형 사업을 장기간 운영하기 위한 재원 조달 방안을 구체화해야 한다”며 “제도의 정착과 확대 여부는 결국 실제 운영 성과에 달려 있다”고 강조했다.