토허구역 실거주 유예, 2027년 말까지 연장…갱신계약도 인정

정부세종청사 국토교통부 전경 [사진=아주경제 DB]

토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 유예 조치가 2027년 말까지 연장된다. 현 임대차계약 잔여기간뿐 아니라 갱신계약도 유예 사유로 추가 인정된다.
 
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 보완하기 위해 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 17일 밝혔다.
 
이번 조치는 세입자가 거주 중이어서 매수자가 바로 입주하기 어려운 주택 거래를 보완하기 위한 것이다. 다만 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지된다.
 
국토부는 관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 18일부터 입법예고하고, 10월 1일부터 시행할 예정이다. 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다.

 
변경되는 핵심 내용은 실거주 유예 신청 기한 연장과 인정 범위 확대다. 먼저 실거주 유예 신청 기한은 2027년 12월 31일까지로 늘어난다. 연장·확대된 유예 조치는 올해 10월 1일부터 신청할 수 있다. 허가를 받은 뒤 4개월 안에 주택을 취득해야 하는 요건은 지난 5월 조치와 같다.
 
조정대상지역의 매입임대아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 뒤로 조정될 경우, 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞춰 조정된다.
 
실거주 유예 인정 범위도 넓어진다. 지난 5월 조치에서는 시행일 당시 임대차계약의 잔여기간까지만 입주가 유예됐지만, 이번 조치로 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 인정된다.
 
갱신계약이 없는 경우에는 시행일인 2026년 10월 1일 당시 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 입주가 유예된다. 이 경우 시행일로부터 최대 2년, 2028년 9월 30일까지는 입주해야 한다.
 
갱신계약이 있는 경우에는 시행일 당시 임대차계약의 최초 계약 기간에 더해 갱신계약 종료일까지 입주가 유예된다. 다만 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하고, 갱신계약이 실거주 유예 신청 기간인 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 한다.
 
이번 조치로 시행일로부터 최대 3년 3개월까지 입주 유예가 가능해진다. 국토부는 늦어도 2029년까지는 매수자가 입주해야 한다고 설명했다.
 
매수자 요건은 기존과 동일하다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정된다. 입주 후에는 2년간 거주해야 한다.
 
실거주 의무 원칙은 유지하면서도 임차인이 거주 중인 주택의 거래 단절을 완화하는 조치인 만큼, 토지거래허가구역 내 매물 유통과 임차인 주거 안정 사이의 균형이 관건이 될 전망이다.
 
김이탁 국토부 1차관은 “이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것”이라며 “무주택 실수요자 요건과 2년간 거주 의무는 그대로 유지해 실수요 중심으로 거래가 이뤄질 수 있도록 하면서 투기적 수요는 철저히 차단할 것”이라고 말했다.