"대출금리 다시 오른다"…상업용 부동산도 '옥석 가리기' 본격화

알스퀘어 리포트 "오피스·물류센터 금리 격차 70bp…우량 자산 중심 투자 필요"

서울 첫 분양 오피스 캡레이트 및 선순위 담보대출 금리 추이[그래픽=알스퀘어 제공]

 
상업용 부동산 시장이 금리 하향 국면을 마무리하고 다시 조달비용이 높아지는 시기에 접어들면서 자산별 경쟁력에 따른 양극화가 본격화될 것이라는 전망이 나왔다.
 
알스퀘어는 21일 '2026 상업용 부동산 담보대출 리포트: 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기'를 발간하고 최근 기준금리 인상으로 상업용 부동산 시장이 '대출금리 재상승기'에 진입했다고 밝혔다.
 
보고서는 글로벌 긴축 기조와 함께 지난해 하반기부터 이어진 금리 하향 흐름이 사실상 마무리됐으며, 지난 16일 한국은행의 기준금리 인상으로 조달비용 상승 압력이 더욱 커질 것으로 분석했다.
 
알스퀘어에 따르면 올해 2분기 서울·분당권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%를 기록했다. 금융기관 수수료 등을 포함한 실질 총 조달비용(All-in Cost)은 4.43%까지 높아져 투자자의 금융비용 부담이 커지고 있는 것으로 나타났다.

 
자산별 대출 조건 차별화도 뚜렷해지고 있다. 올해 1분기 기준 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.04%인 반면 물류센터는 4.74%로 집계돼 두 자산 간 금리 차이가 70bp(0.70%포인트)까지 벌어졌다. 현금흐름이 안정적인 자산일수록 더 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있는 구조가 강화되고 있다는 설명이다.
 
투자 수익성도 점차 압박받고 있다. 올해 1분기 오피스 캡레이트(Cap Rate·투자금 대비 기대수익률)는 4.36%로 선순위 대출금리(4.04%)와의 격차가 32bp까지 좁혀졌다. 향후 금리가 추가 상승하면 대출금리가 자산 수익률을 웃도는 '네거티브 레버리지'가 발생할 가능성도 제기된다.
 
알스퀘어는 앞으로 상업용 부동산 시장에서 우량 자산과 비우량 자산 간 자금조달 여건 차이가 더욱 확대될 것으로 내다봤다. 안정적인 임대수익과 현금흐름을 확보한 자산은 상대적으로 낮은 금리와 유리한 금융 조건을 유지하는 반면, 그렇지 않은 자산은 조달비용 부담이 커질 가능성이 높다는 분석이다.
 
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "이번 기준금리 인상으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력이 당분간 지속될 것"이라며 "보수적인 진입가격 산정과 선제적인 유동성 관리, 안정적인 현금흐름을 확보한 우량 자산 중심의 투자 전략이 중요하다"고 말했다.
 
한편 올해 공장·창고 투자시장에서는 물류센터를 중심으로 1000억원 이상 대형 거래가 잇따르며 회복 기대감이 커지고 있다. 실제로 알스퀘어의 RA(알스퀘어 애널리틱스)는 지난 14일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난 5월 전국 공장·창고 거래 규모는 1조1428억원, 거래 건수는 260건으로 집계됐다고 밝혔다.