전세사기 계약 전 선순위채권 등 위험요소 확인 쉬워진다

위험진단 시스템 구축·임대인 편법대출도 차단

국토교통부 세종청사 전경. [사진=연합뉴스]

전세 계약을 앞둔 예비 임차인이 해당 건물에 먼저 전입한 세대에 대한 권리 정보를 쉽게 확인해 전세 사기를 미연에 방지할 수 있는 체계가 도입된다.
 
국토교통부, 법무부, 행정안전부 등 관계 부처는 위험 정보를 전세 계약 체결 전 통합 제공하는 내용 등을 골자로 한 전세사기 방지 대책을 10일 발표했다.
 
이번 대책은 사후 구제 중심이었던 정책 패러다임을 '선제적 예방'으로 전환하고 임차인과 임대인 간 정보 비대칭을 해소해 전세 거래 환경을 투명하게 개선하는 데 초점을 맞췄다.
 

정부는 우선 전세 사기에 노출되기 쉬운 다가구주택에 대한 계약 위험도를 쉽게 확인할 수 있는 시스템 구축에 나선다.
 
다가구주택은 건물 전체 소유주가 1명이고 등기부등본도 전체 건물에 대해서만 존재해 개별 가구 계약 상황을 확인하기 어렵다는 지적이 이어지면서다.
 
기존에는 예비 임차인이 다가구주택의 확정일자, 전입 가구 확인서, 임대인의 세금 체납 정보 등 선순위 권리 정보를 얻기 위해 계약 전 임대인 동의를 받아 여러 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 매우 복잡했다.
 
정보를 확보하더라도 선순위 권리관계를 분석하기 어려워 임차인이 위험도를 진단하는 데는 한계가 있었다.
 
이에 정부는 부처별로 산재한 등기, 확정일자, 전입 가구, 세금 체납 등 여러 정보를 연계해 선순위 권리 정보를 분석하고 전체 규모를 산정한 뒤 위험도를 진단해 예비 임차인에게 제공하기로 했다.
 
정부는 이와 관련한 시스템 구축·운영을 위한 법적 근거를 마련하고자 이달 중 주택임대차보호법 개정안 입법을 추진하고 올 8월 완료를 목표로 시스템을 구축하기로 했다.
 
아울러 입법 전에도 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 '안심전세 앱'을 고도화해 서비스 대상에 다가구주택을 추가하고 임대인 동의가 필요한 정보는 동의를 거치는 방식으로 확보해 서비스를 제공한다는 방침이다.
 
임대인이 근저당과 임차인 대항력 효력 발생 간 시차를 악용해 은행 대출을 받는 행위도 원천 차단한다.
 
현행 법규상 근저당은 접수 즉시 효력이 발생하지만 세입자의 전입신고에 따른 대항력은 접수 다음 날 0시에 효력이 발생해 그전에 임대인이 주택담보대출을 받는 사례가 있었기 때문이다.
 
정부는 이달 중 임차인 대항력 발생 시점을 '전입신고 처리 시'로 당기는 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과하도록 총력 대응하기로 했다.
 
은행이 임대인에게 대출하기 전 확정일자와 전입 가구 정보 등을 실시간 확인해 임대인이 중복 대출하는 것 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다.
 
아울러 전세 계약을 중개하는 공인중개사의 설명 의무와 책임도 강화한다. 정부는 권리관계 정보를 확인할 수 있는 통합정보 시스템을 구축해 공인중개사에게 열람 권한을 부여한다는 방침이다. 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인한 뒤 임차인에게 반드시 설명하도록 의무도 강화할 계획이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “전세 사기는 사회에 첫발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난”이라며 “정보 비대칭 등 전세 계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 정부 역량을 총동원해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 반드시 만들겠다”고 강조했다.