[부동산 초양극화 시대] "집값 못 잡고 양극화만 확대…공급 숨통 트여야"

"투기과열지구 확대…민간공급 추진 여력 약화 유발" 시장 불균형 가속

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부의 고강도 규제 정책이 수도권 집값 초양극화 흐름을 심화시킬 것이라는 지적이 잇달아 나온다. 전문가들은 집값 초양극화를 해소하기 위해서는 규제 일변도 정책보다 시장에 정상적인 공급 흐름을 되살릴 대책이 우선되어야 한다고 주문한다.
 
13일 아주경제신문이 부동산 전문가들을 대상으로 집값 양극화 흐름에 대한 의견을 청취한 결과 다수 전문가는 ‘10·15 부동산 대책’ 등 강도 높은 규제가 오히려 장기적으로 부동산 자산의 양극화를 앞당길 촉매 역할을 할 것이라고 강조했다.
 
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “사실상 비(非)강남권만 새로 규제가 적용된 것이나 마찬가지다. 최상급지와 상급지 중 실거주가 용이한 주요 지역에 호재로 작용한 셈”이라며 “실거주 강제나 토지거래허가제 등 과도한 규제가 오히려 시장 불균형을 심화시키고 있다”고 지적했다.
 
이어 “다주택자 규제 기조에 고강도 규제까지 더해지면서 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 강화되고 있다”며 “이미 강남권 최상급지에 대한 문의는 다시 증가하는 조짐이 나타나고 있다”고 말했다.

 
다른 전문가들도 규제지역 확대와 세제 부담이 맞물리면서 민간에서 나올 수 있는 주택 물량이 크게 줄어들고 있는 점이 양극화를 부추길 수 있는 요소라고 입을 모았다.
 
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “양도세 중과와 취득세 부담이 민간 주택의 매물 회전을 막고 있다”며 “현실적인 대안은 보유세를 인상하는 대신 거래세를 상당 수준으로 완화하는 것이다. 기존 주택 물량이 유통될 수 있어야 양극화 현상을 둔화시킬 수 있다”고 지적했다.
 
아울러 공급 확대를 내세운 정부 기조와 달리 정작 도심 신규 공급의 핵심인 재건축은 인허가 절차 지연 등 공급 통로를 틀어막고 있는 모순된 정책이 이어지고 있다는 주장도 나온다. 김 소장은 “민간을 통한 주택 공급 의지가 있었다면 최소한 수도권 다수 지역을 투기과열지구로 광범위하게 지정해서는 안 됐다”며 “실질적으로 민간의 정비사업 추진 여력이 약화될 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.
 
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “다주택자들에 대한 양도세에 대한 인하와 더불어 민간 공급 활성화가 병행돼야 한다”며 “재건축은 투기 수단이 아니라 노후 도심의 정상적 공급 경로 중 하나다. 공공기여율과 안전진단 기준 등을 현실화해 절차를 간소화해야 한다”고 강조했다.
 
전면 규제 대신 실수요 지역에 대한 ‘핀셋 완화’가 필요하다는 주장도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “지금의 규제는 투기 억제가 아니라 실수요 억제에 가깝다”며 “대출과 세제 정책을 지역별 수요 구조에 맞게 차등 적용해야 한다”고 말했다. 그는 “특히 실수요가 높은 지역이나 30·40대 실수요자에게는 금융 등 규제 문턱을 낮춰야 한다”고 덧붙였다.
 
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지방은 공급 확대보다는 도시재생 중심의 도시 계획과 함께 일자리 중심의 주택 수급 균형 전략이 필요하다"며 "수도권과 지방 양극화 해소 방안 역시 함께 모색해야 한다”고 말했다.