[이슈분석]여의도 시범·대치 미도 등 신통기획 재건축 거래가뭄...이유는

토지거래허가·재초환 등 규제 여전…수요자 거래 주저

재건축 기대감 커지며 호가 높아…"단기간 거래 늘어나기 힘들 것"

여의도 시범 아파트 전경 [사진=신동근 기자]

신속통합기획(신통기획)을 통해 초고층 대단지로 변신을 노리는 대형 재건축 단지의 거래가 잠잠하다. 토지거래허가구역으로 묶여 실거주를 해야 하는 데다 집주인들은 재건축 기대감에 직전 최고가 이상으로 호가를 올리며 수요자들이 부담을 느끼고 있는 것으로 풀이된다.

23일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 1790가구 규모인 여의도 시범아파트는 지난 5일 전용 60㎡가 17억4500만원에 신고가로 계약되며 올해 마수걸이 거래를 기록했다. 아직 추가 거래는 없다.

2435가구인 대치미도(한보미도맨션)도 올해 거래는 단 두 건에 그쳤다. 전용 190㎡는 44억원을 기록하며 2019년 10월 직전 거래가 대비 4억원 뛰었고, 128㎡는 직전 신고가 대비 2억4000만원 빠진 39억원에 거래됐다. 이 밖에 여의도 한양(588가구)도 올해 2건에 불가했고, 송파 한양 2차(744가구)는 거래가 전무했다.

해당 단지들은 올해 들어 사업에 속도를 내고 있지만 거래 증가에는 도움이 되지 않는 모양새다. 최근 여의도 시범과 한양은 각각 최고 60층, 50층 규모 재건축을 논의하고 있다. 대치미도 측도 서울시와 전체적인 사업 내용에 대해 계속 논의 중이고, 송파 한양2차도 지난달 21일  현황 조사와 건축 기획설계 작성용역을 공고했다.

매물은 신통기획 참여 전보다 크게 늘었다. 앞서 단지들은 지난해 10월쯤부터 신통기획에 참여하겠다는 의사를 밝혔다. 대치미도는 지난해 10월 1일 19건에서 이날 122건으로 늘었으며 시범도 같은 기간 매물이 11건에서 43건으로 늘었다. 

업계는 해당 단지들은 토지거래허가구역 등 규제 영향을 크게 받고 있다고 전했다. 여의도동에서 10년 넘게 영업한 공인중개업소 A대표는 “집값이 비싸서(15억원 이상) 대출이 나오지 않고 토지거래허가구역으로 지정돼 갭투자도 불가능하다”며 “이론상 수십억 원 규모 아파트를 전액 현금으로 사야 하는 데다 낡아서 거주 환경이 비교적 좋지 않은 아파트라 거래가 드물 수밖에 없다”고 전했다. 

재건축 기대감에 호가는 크게 올랐고, 이에 필요한 자금 규모가 커져 수요자 부담이 늘어났다는 것이다. 실제로 단지들을 보면 호가는 직전 신고가에 가깝거나 높은 게 많다. 

네이버 부동산에 따르면 여의도 시범 전용 79㎡ 최저 호가는 21억5000만원인데, 지난해 10월 거래된 20억1000만원보다 1억4000만원 높다. 여의도 한양 전용 105㎡도 가장 낮은 호가가 21억5000만원인데 이는 지난해 신고가 19억6000만원보다 2억원가량 높은 수준이다. 

전문가들은 앞으로도 거래가 늘어나기는 어려울 것으로 전망했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “재건축초과이익환수제 등 규제가 여전해 거래가 폭발적으로 늘어나기는 어렵다고 본다”며 “만약 재초환이 다소 완화된다고 하더라도 이에 맞춰 호가가 오를 가능성이 높아 거래가 쉽지는 않을 것”이라고 말했다.

이어 “신통기획도 있고, 최근 재건축에 대한 좋은 분위기가 이어지고 있어 장기투자가 가능한 자산가는 실거주 등 방법으로 매매해도 좋겠다”면서도 “워낙 큰돈이 장기적으로 묶일 가능성이 크고, 거래도 적어 주의가 필요하다”고 덧붙였다.