​[전문가진단]주택시장에 퍼진 오세훈 효과…"일시적" VS "시작에 불과"

단기 상승은 어쩔 수 없어…서울 전체 확산 가능성은 제각각

토지거래허가 구역 가격 방어 효과 있지만…풍선효과·재산권 침해 등 문제

서울 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. [사진제공=연합뉴스]

오세훈 서울시장 당선 후 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 나타나며, 서울 전역으로 오름세가 확산되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 전문가들의 의견은 엇갈렸다. 재건축 단지 위주로 반짝 상승하다가 그칠 것이란 시각도 있는 반면, 서울 전역으로 상승세가 퍼질 수 있다는 전망도 나왔다. 다만, 아직 규제 완화에 대한 예고만 나왔을 뿐 구체적으로 이뤄진 것은 없기 때문에 흐름세를 더 지켜봐야 한다는 평이 많았다. 
 

단기적인 상승은 어쩔 수 없어…서울 전체 확산 가능성은 제각각

함영진 직방 데이터랩장은 "재건축 규제 완화로 인해 시장의 기대감이 크다"며 "오 시장이 규제완화와 이를 헤지(hedge)할 수 있는 규제 또한 동시에 가져갈 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "현재는 호재가 있는 지역 위주로 가격이 양극화된 모습 같다"며 "장기적으로는 키를 맞추기 위해 매매가 오를 수도 있겠지만 지금으로서는 서울 전역으로 상승세가 퍼지는 것은 제한적일 것"이라고 말했다.

반면, 권일 부동산인포 팀장은 "지금은 오 시장뿐만 아니라 누구라도 집값을 잡기는 힘들 것이다"며 "서울에 집을 사고 싶어하는 사람이 여전히 많고 개발 등 다방면의 이슈들로 집값 상승에 대한 기대감이 커 (확산) 가능성이 있다"고 말했다.

대한부동산학회장 서진형 경인여대 교수는 "오 시장이 개발에 대한 시그널을 줘서 단기간 서울 집값은 상승할 수밖에 없다"며 "규제 완화로 재개발·재건축이 원활하게 이뤄지면 집값은 안정적이 될 것"이라고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "규제 완화 등으로 주택 공급을 지속하면 장기적으로는 집값이 안정되겠지만 단기적으로 시세 등락이 커질 것"이라며 "단기간에 시세 변화가 진행되는 동안 비난을 감당할 수 있을지가 문제"라고 말했다.

이어 "박원순 전 시장의 여의도·용산 통합개발 이슈가 있을 때도 서울에 집값 급등세가 나타났는데 정부 반대로 인해 흐지부지 됐었다"며 "아직은 구체적인 대책들이 나오지 않아 확산 가능성에 대해 확신할 수 없다"고 덧붙였다.
 

토지거래허가 구역 가격 방어 효과 있지만…풍선효과·재산권 침해 등 문제

오 시장은 지난 16일 주택건축본부 보고 자리에서 "(주요 재건축 단지) 토지거래허가구역 지정을 즉시 검토하라"고 주문했다. 주요 재건축 단지 부동산 시장이 불안정한 상황을 보여 우려된다는 이유에서다. 그는 "주택공급 속도가 중요하고 앞으로 그 방향으로 가겠지만, 가격 안정화를 위한 예방책이 선행돼야 한다"고 말했다.

전문가들은 토지거래허가 구역이 앞으로 재건축 단지 등의 가격 상승세를 막는 데 효과가 있을 것이라고 말했다. 단 몇 가지 문제점을 언급했다.

권대중 명지대 교수는 "토지거래허가 구역 지정이 효과가 있겠지만 재산권 피해는 우려스럽다"고 말했다.

윤 수석연구원도 "앞서 사례 등을 보면 규제지역에는 효과가 분명 있다"면서도 "결국 규제주변 지역 집값은 풍선효과로 오르게 될 가능성이 크다"고 지적했다.

권 팀장은 "집값 상승은 둔화하겠지만 장기적으로 보면 결국 다시 상승하게 될 것"이라고 말했다. 공급이 없는 상태에서 규제만으로 수요를 잠재우기 어렵다는 것이다.

함 랩장은 "토지거래허가제는 실수요 목적으로만 매입하도록 해서 거래량 증가를 막는 효과는 있지만, 집값을 떨어뜨리는 효과를 기대하기는 힘들다"고 말했다.