강남 앞지른 강북 아파트값, 내년도 '강북' 강세 이어질 듯

강남 선행, 강북 후행 패턴 뒤집혀

대출규제로 '강남' 진입장벽 막히자 '서울' 진입하는 강북에 수요 몰려

[사진=픽사베이 제공. 아주경제 DB]

올해 서울 강남 아파트값 평균 상승률이 13%에 육박하며 강남 상승률을 크게 웃돈 것으로 나타났다. 강북 아파트값 상승률이 강남을 앞지른 것은 12년 만에 처음이다.

3일 KB국민은행 부동산 리브온 월간 KB주택가격동향에 따르면 올해 1∼11월 서울 한강 이북 14개 구 아파트값의 평균 상승률은 12.21%로, 한강 이남 11개 구 평균 상승률인 9.69%보다 2.52%p높았다.

강북이 강남보다 아파트값 상승률이 높은 것은 2008년 이후 12년 만이다. 2008년에는 뉴타운 개발 열풍으로 재개발 사업지가 많은 강북지역의 아파트 가격이 크게 상승했다. 당시 강북 지역의 아파트 아파트값은 9.36% 상승했고, 강남 아파트값은 1.94% 하락했다.

올해 강북 14개구에서 아파트값 상승률이 가장 높은 지역은 노원구(18.52%)로 나타났고, 이어 강북구(14.67%), 성북구(13.12%) 순이었다. 은평구(12.29%)와 도봉구(12.74%), 광진구(11.23%)도 크게 올랐다.

강남 11개구에서는 금천구(12.25%), 양천구(11.76%), 영등포구(11.40%)가 강남 평균 상승률(9.69%)을 웃돌았다. 서초구(5.74%), 강남구(7.06%), 강동구(6.41%) 등 강남 4구는 상대적으로 오름폭이 적었다. 송파구와 동작구는 각각 10.05%, 9.74% 올랐다.

올해 서울의 아파트값 상승률은 지난 3월까지만 해도 강남이 강북보다 높았으나 4월부터는 강북이 강남을 앞지르기 시작했다. 통상 아파트값은 강남이 먼저 오르면 강북이 따라가는 패턴을 보였다.

원인은 부동산 규제와 매수심리가 다변적으로 작용한 결과다. 지난 4월과 5월은 부동산 보유세 과세 기준일(6월 1일)과 양도소득세 중과 유예 기간 종료일(6월 30일)을 앞둔 시점이었기 때문에 강남권 고가 아파트를 중심으로 매물이 증가하고 가격이 하락한 것으로 분석된다.

반면 6월부터 30대 이하의 '패닉 바잉'(공황 매수)과 8월 새임대차법 시행으로 전세난이 심화되자 자금력이 떨어지는 젊은층들이 서울 중저가 아파트 매입에 집중한 것으로 추정된다. 

실제 한국감정원 아파트 매입자 연령대별 현황 통계를 보면 30대 이하의 서울아파트 매수 비중은 5월 32.1%에서 6월 36.1%로 오른 뒤 지난 10월 43.6%에 달했다. .

여기에 시가 9억원 초과주택, 15억원 이상 주택에는 대출을 금지하는 금융규제가 강남 아파트 진입장벽으로 작용하면서 강북 수요를 더 끌어올렸다는 설명이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울 강북권 아파트값의 상대적 강세는 주택 시장에서 젊은 세대가 핵심 수요층으로 떠오른데다, 전세난이 직접적으로 영향을 미쳤기 때문"이라며 "올해는 강남 중심의 위상이 흔들리고 중저가가 몰린 비강남의 반란이 일어난 한 해로 기록될 것"이라고 말했다.

한편, 전문가들은 내년 상반기 까지는 강북 아파트값 강세가 지속할 것으로 봤다. 주택 매입 대기수요가 여전하기 때문이다.

직방 관계자는 "자체 설문조사결과 내년 1~2분기안에 주택매입 의사가 있다는 응답이 60%에 육박했다"면서"특히 3040대들의 매입의사 비중이 높았다"고 말했다. 박 위원도 "강북 아파트 강세 추세는 적어도 내년 상반기까지는 진행될 가능성이 있다"고 전망했다.