[이슈분석] "장기간 방치된 숙박시설 부지 활용해 공공주택 공급해야"

기존 호텔 리모델링 방식의 공급은 한계

"사업성 떨어진 숙박시설 부지 용도전환 허용돼야"

[사진=서울의 주요 아파트 단지들. 아주경제 DB]

정부가 전세대란을 막기 위해선 도심 내 장기간 유휴부지로 방치된 숙박시설부지를 공공주택으로 활용하는 '발상의 대전환'이 필요하다는 주장이 나오고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 사업성이 떨어져 표류하고 있는 호텔·상업시설·오피스 부지 등을 주변 여건에 맞게 주거단지로 전환하면 전세대책 문제점도 보완하고 지역 부동산 시장에도 활기를 불어넣을 수 있다는 판단에서다.

30일 전문가들은 단기 전세공급대책의 문제점을 보완하기 위해선 보다 적극적인 의미의 컨버전(conversion·용도변경)이 필요하다고 조언했다. 상업시설 부지를 주상복합 용도로 바꾸는 개발사업은 전통적인 의미의 컨버전은 아니지만 기능 상실이 우려되는 공간을 새로운 수요로 대체한다는 점에서는 보다 넓은 의미의 컨버전에 해당한다는 것이다. 용도변경은 도시 진화 과정에서 자연스럽게 일어나는 현상이라는 판단에서다.

업계에서는 사업성이 떨어진 신도시 상업시설용지나 장기 미매각부지를 임대주택·청년주택·공공주택 등으로 활용해야 한다고 제언한다. 경기 고덕국제신도시나 고양관광문화단지 등이 대표적이다. 현재 나타나는 전세대란은 단순한 공급부족이 아닌 '수요·공급의 미스매칭'이기 때문에 호텔·상가 등을 막무가내로 리모델링하는 방식보다 주변 인프라를 최대한 활용할 수 있는 방향으로 추진돼야 한다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구원은 "코로나19 영향이 장기화되면서 호텔, 상가 등의 개발이 어려워지고 있기 때문에 상업용지라도 상업비중의 허들을 지금보다 더 낮춰줄 필요가 있다"면서 "보다 적극적인 컨버전을 통해 지금 문제가 되는 임대주택, 공공주택 등의 부족 문제를 해결할 수 있다"고 말했다.

부동산 디벨로퍼협회 관계자는 "재택근무, 관광객 감소 등 코로나19로 기능을 잃은 오피스, 호텔 등의 시설을 상황에 맞게 용도변경을 허용해주는 것이 필요하다"면서 "도심권 개발부지 확보가 갈수록 어려워지고 있는데 기능이 위축된 시설계획을 그대로 방치하는 것은 도시의 경쟁력을 낭비하는 것"이라고 말했다.

컨버전이 활성화되려면 정부 규제 완화가 필수적이다. 상업용지를 주거용으로 전환할 때는 전체적인 도시관리계획을 흐트러뜨리지 않도록 가이드 라인을 따라야 하고 기존 사업자, 주민들 간의 형평성 문제도 극복해야 한다. 컨버전을 위한 지구단위계획 변경을 위해선 주민, 해당 지자체를 설득하는 작업도 필요하다.

상업용지에 주상복합이나 생활형숙박시설이 들어서면 베드타운 및 교통체증, 학교과밀 등의 우려로 주거 환경이 열악해질 우려가 있기 때문이다. 실제 하남시의 경우 2018년 일반 상업지역의 오피스텔 신축 허가를 불허했고, 인천 영동하늘도시와 루원시티의 경우 상업용지에 생활형숙박시설 건축을 하려는 사업자에 반발해 현재 주민들의 반대운동이 진행 중이다.

이와 관련, 한 디벨로퍼는 "기존 호텔 리모델링 방식으로 주택공급부족 문제를 풀기에는 '수요·공급' 미스매칭이 풀리지 않기 때문에 이런 개발 보류지들을 주상복합이나 오피스텔로 전환하는 출구전략도 필요하다고 본다"면서 "다만 주민들과 개발이익, 도시발전계획 사이에서 형평성을 찾는 게 관건"이라고 말했다. 김 연구위원도 "컨버전을 통해 도심 주거부족 문제를 해결할 순 있지만 택지개발이나 전체 공간의 기능을 해치지 않는 범위 내에서 이뤄질 수 있도록 서브적인 대안이 돼야 한다"고 했다.