[6·17 부동산 대책] 전문가 반응 "저금리에 부동자금 막대...수요억제 역부족"

"투자금액 크지 않은 주택으로 갭투자 눈 돌릴 수"

"김포·파주 등 규제 피한 지역서 또 다른 풍선 예상"

6·17 부동산 대책과 관련, 부동산 전문가들은 대부분 "생각보다 강력한 대책이 나왔다"며 "당분간 부동산 시장이 조정을 받을 것"이라고 전망했다. 하지만 저금리 기조와 1100조원이 넘는 대규모 부동자금을 감안하면, 대출규제 등 수요억제 대책으로 부동산 시장이 안정되기엔 역부족이란 지적이 많다.

오히려 막판 규제에서 벗어난 지역을 중심으로 더 큰 '풍선'만 만들 수 있다는 우려도 나온다. 수도권 전 지역이 규제지역으로 묶였으나 김포·파주 등 주거여건이 양호한 신도시지역은 비켜갔다. 투자금액이 크지 않은 주택을 중심으로 갭투자가 몰릴 가능성도 제기됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "여느 대책 못지않게 규제의 수위가 높다. 풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정될 것으로 보인다"면서도 "미국의 저금리현상이 2022년까지 이어질 것으로 전망되는 데다, 30조원이 넘는 대규모 3차 추경과 3기 신도시 토지보상자금 등으로 시중 부동자금이 만만치 않을 것"이라고 했다.

이어 "부동산시장으로의 자금 유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상된다"며 "집값 조정까지 기대하기는 무리가 있다"고 지적했다.

막대한 부동자금은 틈새로 흐를 수밖에 없다는 게 전문가들의 대체적 의견이다.

임병철 부동산114 연구원은 "대책 발표 후 틈새가 보이면 수요가 몰리지 않나. 이번에도 그럴 여지가 다소 보인다"고 했다. 그는 "조정대상지역으로 경기 전 지역을 지정한다고 했지만, 신도시지역인 김포·파주 등은 규제지역에서 빠졌다"며 "신도시는 구도심에 비해 주거환경이 우수한 편이다. 수요가 시선을 돌릴 만한 여지를 준 게 아닌가 싶다"고 했다.

또 "재건축아파트는 2년 이상 거주해야만 분양권을 받을 수 있도록 했는데, 이런 규제는 앞으로 조합설립인가를 신청하는 단지부터 해당된다"며 "이미 조합설립인가를 받은 단지는 간접적인 수혜가 예상된다"고도 했다.

양지영 양지영R&C연구소 소장도 "시장의 기대감이 꺾이지 않는 이상 투자 수요는 또다시 구멍을 찾게 될 것"이라며 "안전진단 절차 강화나 부담금 징수 등 재건축 규제는 공급부족에 따른 불안감을 초래해 새 아파트의 가치를 높이는 결과를 낳을 것"이라고 우려했다.

송승현 도시와경제 대표도 재건축 규제가 사업 장기화를 야기해 신규주택뿐 아니라 재개발 입주권 투자가 성행할 수 있을 것으로 봤다. 재개발 입주권은 초과이익환수 대상이 아니다.

이번 대책에는 갭투자자 억제책도 다수 등장했지만, 갭투자 수요가 낮은 금액대 물건을 향해 흘러갈 수 있다는 의견도 있었다.

임 연구원은 "강화된 전입 의무는 주택담보대출을 받을 때만 해당되는데, 자기자본으로 갭투자하는 수요는 여전할 수 있다"며 "한 채 투자에 수억원씩 들어가지 않는 지역, 자금부담이 크지 않은 지역으로 수요가 몰릴 수 있다"고 전망했다.

양 소장은 "전입 의무 강화로 전세물량이 줄어 전세시장이 더욱 불안해질 수 있다"고 내다봤다.

규제 범위가 크게 넓어지면서 애꿎은 실수요자까지 투기수요로 묶여 피해를 입게 되는 것 아니냐는 지적도 있었다. 아울러 빠져나갈 구멍이 줄어들수록 불법이 개입할 여지도 커진다는 의견도 나왔다.

송 대표는 "무주택자와 1주택자에 대한 규제가 크게 강화돼, 정책의 방향성이 과연 무주택자와 실수요자를 위한 게 맞는지 의구심이 든다"며 "대부분의 지역과 계층이 규제돼, 주택거래시장에 불법거래가 나타날 개연성이 높다고 본다"고 말했다.
 

[사진=파주시제공]