[전세시장 점검] 전문가들 "전셋값 상승 압력 높아…계약갱신청구권 도입 등 촉각"

"서울 입주 물량 4만 가구 넘어 과열 완화할 것"

서울시내 아파트 단지 전경. [사진=유대길 기자]

상승세가 다소 주춤한 서울 주택 매매시장과 달리, 전세시장은 정부의 대출 규제와 내년 이후 급격한 감소가 예상되는 입주 물량 영향 등으로 불안한 모습이다. 한국감정원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 전셋값은 지난달 27일 기준 28주 연속 오름세다.

3일 전문가들은 전셋값 상승 압력이 크다면서도 올해는 그나마 입주 물량이 많아 과열까지 치닫지 않을 것으로 봤다. 하지만 '전·월세 상한제', '계약갱신청구권' 등 규제가 추가 도입된다면 상황이 달라질 수 있다는 반응이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "앞으로 공급량이 줄어들 것이란 심리적 불안감과 주택 가격 상승, 줄어든 매물 등으로 매매 대기수요가 많아졌고, 이는 전셋값 상승으로 이어졌다"며 "중소형·중저가 전세는 가격 상승 가능성이 오히려 커졌다"고 말했다.

서울은 강동구를 제외하고 대부분 입주 물량이 적어 전셋값이 강세를 유지할 것으로 예측했다.

최근 직방 조사에 따르면 올해 서울에서는 △강동구 고덕아르테온 4066가구 △양천구 목동센트럴아이파크위브 3045가구 △은평구 녹번역e편한세상캐슬 2569가구 등 총 가구수가 2000가구 이상인 대단지 아파트들이 입주를 앞두고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 서울 입주 물량이 비교적 많다는 것은 전세시장의 불확실성을 달랠 수 있는 희소식"이라며 "대규모 단지 위주로 새 아파트가 공급된다는 점에서 전세시장 열기가 한 템포 쉬어갈 수 있을지 지켜봐야 한다"고 전했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "올해 서울 아파트 입주 물량이 4만2000가구 수준으로 10년 평균치보다 30% 이상 많기 때문에 전세시장이 전국 혹은 서울 전역에서 급등하지는 않을 것"이라고 설명했다.

다만 전·월세 상한제나 계약갱신청구권 도입은 예상을 반전시킬 수 있다고 덧붙였다. 임대인의 가격 인상 의지가 높아질 수 있어서다.

당·정은 지난해 9월 이들 규제를 도입하기 위해 임대차보호법 개정을 추진하겠다고 공론화한 바 있다. 계약갱신청구권은 임차인이 2년의 계약기간을 채우고 추가로 2년 이상 더 살 수 있도록 하는 권리다. 전·월세 상한제는 말 그대로 전·월세 상승률에 제한을 두는 것을 뜻한다. 개정안은 이미 국회에 발의된 상태다.

이와 관련, 전문가들은 전·월세 상한제를 도입하기에 적절한 시기가 아니라고 지적했다. 당장 임차인 보호에 도움이 될 수 있지만, 결국 공급 감소가 발목을 잡을 것이란 분석이다.

권 교수는 "총선 결과에 따라 달라지겠지만, 전·월세가 계속 오르는 상황에서 두 규제가 도입되면 임대료가 폭등하는 것은 물론이고 계약 해지 사태 등의 부작용도 나타날 수 있다"고 우려했다. 실제 이들 규제는 문재인 정부의 대선 공약이기도 했다.

다른 부동산 전문가는 "분양가 상한제 시행 등으로 주택 공급 감소가 우려되는 가운데 임대시장까지 강제하면 전·월세 물량도 감소할 수 있다"며 "이 경우 오히려 전셋값 불안 요소로 작용할 것"이라고 말했다.