[설 이후 부동산시장]집값 하향 안정기조 유지, 4월 공동주택 공시가격 발표후 매물 늘 듯

부동산전문가 5인 설문조사, 봄 성수기 거래량 늘겠지만 예년 수준 하회

실수요 위주 접근해야, 주택시장 하방압력 더 커질 것

입주물량 폭탄으로 수도권 동남권·남부권역 역전세, 보증금 반환문제 우려

서울시내 아파트 전경. [사진=아주경제DB]

정부 규제로 인해 집값 하향 안정기조가 뚜렷한 가운데 설 이후 주택시장 흐름을 두고 관심이 쏠린다. 전문가들은 정부의 수요억제 정책과 아파트 공급과잉 문제 등이 지속되는 상황에서 거래량 감소에 따른 가격 하향세를 예상하며 무리한 투자보다는 실수요 위주로 시장에 접근해야 한다고 입을 모았다.

6일 아주경제가 부동산 전문가 5인을 대상으로 설 연휴 이후 부동산 시장을 전망한 결과 "주택 대량입주와 대출규제에 공시가격 상승에 따른 세금부담이 커질 것이란 우려까지 더해지며 당분간 매수심리 위축과 거래 감소 추세가 지속될 것"이라는 답변이 나왔다. 이번 설문에 참여한 전문가는 김은진 부동산114 리서치팀장(이하 가나다 순), 노희순 주택산업연구원 책임연구원, 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장, 장재현 리얼투데이 리서치본부장, 함영진 직방 빅데이터랩장이다.

이남수 센터장은 설 연휴 이후에도 수도권 집값은 보합세가 유지될 것으로 예상되나 지방은 매수 기반의 약화로 인한 하락세가 본격화될 것으로 예상했다. 김은진 팀장은 현재의 집값 하향 안정기조가 유지되는 가운데 거래량은 연초에 비해 다소 늘어나겠지만 예년 수준을 하회하는 수준일 것으로 점쳤다.

전문가들은 이 같은 분위기가 올해 내내 유지될 것으로 내다봤다. 함영진 랩장은 "2019년 주택시장은 금융, 세제, 청약 등 강력한 수요억제책이 전방위적으로 압박하면서 저성장 모드가 지속될 것"이라며 "거래량 감소와 함께 서울 약보합, 지방 가격 하락, 전월세 시장 가격하락이 예상된다"고 전망했다.

김은진 팀장도 "고가·다주택자 세부담 확대와 주택담보대출 문턱이 높아진 여파로 주택 구매 심리가 상당 부분 위축되면서 조정 국면이 이어질 것"이라며 "지방은 주택 공급과잉에 따른 시장 침체가 장기화하는 가운데 신규 공급이 적은 대전, 전남 등은 상대적인 호조세를 보일 것으로 예상된다"고 설명했다.

전문가들은 4월 공동주택 공시가 발표를 기점으로 재산세 등 보유세 증가로 매물이 증가할 것으로 예상했다. 김은진 팀장은 "이미 대출규제의 직격탄을 맞은 고가 주택시장에서 보유세가 증가하면 매수세를 차단하는 효과가 나타날 것"이라며 "수요가 줄어든 가운데 현금 보유력이 떨어지는 주택 보유자들의 매물이 늘어나면서 집값 하방압력을 키울 수 있다"고 말했다.

때문에 전문가들은 올해 내집마련이나 부동산재테크를 할 경우 보수적으로 접근해야 한다고 조언했다. 노희순 책임연구원은 "전세가격과 매매가격이 동반 하락할 가능성이 커지고 있어 장기 투자나 갭투자(단순 투자가 아니라 전세 후 향후 거주 목적의 경우도 포함)가 적합하지 않다"면서 "당장 거주할 필요가 없다면 내년을 기약하는 게 좋다"고 조언했다.

함영진 랩장도 "사실 재테크란 말이 어울리는 한해가 아니다"며 "주택시장이 가격 견인 호재보다 수요억제 재료가 많기 때문에 보수적인 자산관리가 필요하고 무리한 대출보다는 자기자본으로 실수요자 위주로 주택시장에 접근해야 한다"고 말했다.

그래도 아파트 매수에 나서야 한다면 기존 주택보다는 분양아파트를 살펴볼 것을 전문가들은 권했다. 장재현 본부장은 "대출규제가 강력한 만큼 자본력이 낮은 수요층들은 수도권 비규제지역 내 역세권 단지를 알아보는 것도 방법"이라고 설명했다.

전세시장의 경우 올해 안정화 기조가 유지될 것으로 전망했다. 전문가들은 매매거래 위축기의 경우 수요자들이 전세시장으로 쏠리면서 전세금이 오르는 현상이 나타났지만 올해는 신규 입주가 대거 늘어나면서 매매가격과 전세가격이 동반 약세를 보일 것으로 예상했다.

함영진 랩장은 "최근 3년간 매해 38만~44만 가구가량의 입주물량이 쏟아지고 있으며 올해도 아파트 38만 가구가 입주할 예정이어서 공급과잉에 따른 전월세가격 하락이 예상된다"며 "수도권 동남권(서울 강동, 송파, 경기 하남 등)과 남부권역(경기 화성, 오산, 평택)의 경우 대량입주에 따른 전세가격 하락, 역전세, 이사시기 불일치와 함께 세입자의 보증금 반환 문제가 커질 수 있다"고 우려했다.

노희순 책임연구원은 "매매 및 분양시장에서 매수자의 선택권이 확대되면서 전세매물이 증가하고 전세가격이 떨어지는 상황이 지속될 것"이라며 "다만 전세시장 약세로 반전세물량이 전세물량으로 전환되면서 하락폭을 지지할 것으로 보인다"고 말했다.