"강남 아파트 가격에 거품, 강북은 거품에 근접"

보험硏 보고서, 서울 매맷값 분석

서울 도심 아파트 단지 전경. [사진= 아주경제DB]

서울 한강 이남의 아파트 가격에 거품이 이미 형성됐고, 한강 이북 아파트값도 거품의 상태에 다가가고 있다는 분석이 나왔다.

보험연구원 윤성훈, 한성원 연구원은 12일 '서울 아파트 매매가격의 거품 가능성' 보고서에서 전세가격 증가율이 떨어지는데 매매가격 증가율은 여전한 한강 이남 지역의 아파트 가격은 거품에 진입한 것으로 판명됐다고 밝혔다. 거품은 매매가격이 내재가치보다 장기간 높게 나타나는 현상을 지칭한다. 보고서는 내재가치로 전세가격을 적용했다.

보험연구원 측은 매매가격과 전세가격 변동성 추이를 비교한 결과 서울 전 지역에서 거품이 형성된 시기는 1980년대 말에서 1990년대 전반기, 2000년대 전 기간으로 판단했다. 한강 이남과 이북 지역을 구분해서 보면 2000년대 중반을 제외하고 두 지역에 거품이 끼었던 시기는 거의 유사하다.

다만 최근 들어 한강 이남은 이미 거품이 있는데, 한강 이북은 아직 거품 상태에 근접하고 있다는 차이를 보였다. 한강 이남은 2000년대 내내 거품 상태였지만, 한강 이북은 글로벌 금융위기 전에 거품이 없었던 시기가 있었다.

보고서는 "분석 상 제약이 있으므로 해석에 신중할 필요가 있다"면서도 "최근 한강 이남 아파트 매매가격은 이미 거품이 시작됐고, 한강 이북은 거품에 근접하고 있는 것으로 보인다"고 진단했다. 이어 "변동성으로 거품을 테스트하면 시차가 발생하는 단점을 고려하면 한강 이북도 이미 거품이 껴 있을 가능성이 높다"고 설명했다.

그러면서 "작년 8월 부동산 및 가계부채 대책과 미국 금리 인상이 서울아파트 가격에 미칠 영향을 지켜보면서 거품 발생 이유를 찾을 필요가 있다"고 제안했다. 이어 "거품이 형성되고 꺼질 때 경제에 큰 충격을 줄 수 있으나 정책을 통해 거품을 해결하는 것이 바람직한지는 통화 당국의 의견이 엇갈리고 있다"고 덧붙였다.