[통계로 보는 부동산] 수도권 전세수급지수 179 돌파…서울 강북 188 '임계점' 육박

수급지수 강남 상승 속도, 강북 두 배…하반기 입주 감소에 190 돌파 우려도

 

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

수도권 아파트 전세시장의 공급 부족이 갈수록 심화하고 있다. 서울 강북권의 전세수급지수는 188을 넘어서며 사실상 '공급 소진' 수준에 도달했고, 전세 수요가 경기·인천으로 번지면서 수도권 전역의 전세대란 조짐도 뚜렷해지고 있다.
 

서울 강북권 190 육박…수도권도 10주 만에 7포인트 상승

5일 KB부동산이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 1일 기준 수도권 전세수급지수는 179.3을 기록했다. 지난 3월 셋째 주(172.6)와 비교하면 열 주 만에 6.7포인트 오른 수치다. 특히 서울은 182.0, 강북권은 188.4까지 치솟으며, 공급 완전 고갈을 의미하는 200에 육박 중이다. 강북권(188.4)의 경우, 강남권(176.2)을 12포인트 이상 웃도는 상황이다.
 
전세수급지수는 0~200 범위로 산출되며, 100을 초과할수록 '공급 부족' 응답 비중이 높다는 의미다. 200에 가까울수록 시장에서 전세 물건을 구하기가 극히 어려운 상태를 뜻한다. 강북권 188.4는 사실상 전세 매물이 바닥난 수준으로 해석된다. 특히 일시적 현상이 아닌 구조적 공급 부족에 기인하고 있다는 분석이 확대되고 있다. 통상 수급지수가 190을 넘어서면 전세가격 급등 국면으로 진입하는 경향이 있다.
 

전세 변동률 0.28%…매매 앞지르며 상승 압력 예고

실제 수급 불균형은 가격에도 고스란히 반영되고 있다. KB부동산이 집계한 서울 아파트 전세 변동률은 같은 기간 0.28%를 기록했다. 매매 변동률(0.193%)을 크게 웃돌았다. 특히 구별로는 도봉구가 한 주 만에 0.76% 상승하며 서울 내 최고 상승폭을 기록했다.
 
강남권 전세수급 여건도 빠르게 악화 중이다. 강남권 전세수급지수는 3월 163.6에서 이번 주 176.2로 열 주 만에 12.6포인트 급등했다. 같은 기간 강북권 상승폭(6.2포인트)의 두 배를 넘는다. 절대값은 강북이 여전히 높지만, 강남권 공급 부족이 빠르게 강북 수준으로 수렴하고 있다는 의미다.
 
실제 서초구(0.529%)와 송파구(0.472%)는 도봉구에 이어 각각 두 번째와 세 번째로 높은 전세 상승폭을 기록하며 수급 악화가 가격으로 직결되는 양상을 보였다. 강남·강북을 가릴 것 없이 전세 급등세가 서울 전역으로 확산되고 있는 셈이다.
 

수도권-지방 격차 3배로 확대…경기 남부까지 수급 압박

 
전세 불안은 경기·인천으로도 번지고 있다. 이번 주 경기도 전세수급지수는 178.0, 인천은 178.6으로 수도권 전역이 동반 상승했다. 반면 5개 광역시(165.4)와의 격차는 3월 셋째 주 4.2포인트에서 이번 주 13.9포인트로 세 배 이상 벌어졌다. 수도권 전체가 전세 수요를 빨아들이는 구조 속에서 지역 간 공급 불균형이 심화되고 있는 것이다.
 
경기 내에서도 서울 접근성이 높은 남부권의 상승세가 두드러졌다. 광명이 0.655%로 경기 내 최고 상승폭을 기록했고, 군포(0.440%), 과천(0.423%) 등이 뒤를 이었다.
 

매물 잠김·중과 재개 '이중 압박'…공급 감소 구조화

전세 공급 부족의 직접적 원인으로 역전세 해소 이후의 매물 회수와 다주택자 양도세 중과 재개가 꼽힌다. 2023~2024년 전세가 하락기에 쏟아졌던 물건들이 가격 반등 이후 거둬들여지면서 유통 물량이 줄었고, 지난 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 재개되면서 매물 잠김 현상이 더욱 강화됐다는 분석이다. 매도를 포기한 다주택자들이 전세를 유지하거나 월세로 전환하면서 전세 공급 감소 압력이 이중으로 작용하고 있다는 시각도 나온다.
 
하반기 수도권 입주 물량 감소가 예정되면서 시장의 긴장감은 더욱 높아지고 있다. 공급 확대 없이 수급지수가 190선을 돌파할 경우 전세가격 급등 국면이 현실화할 수 있다는 분석이 나온다. 전문가는 "지금은 수급 불균형이 서울 전역과 수도권 외곽까지 동시에 확산되는 단계"라며 "하반기 입주 물량마저 줄어들면 전세시장 불안이 매매시장으로 전이되는 속도가 빨라질 수 있다"고 전했다.