커피값으로 빌딩 투자?..부동산 연계 가상자산 출시 임박, 보완점은

새 정부 출범 시 가상자산의 제도권 편입 가능성이 높아지고 있는 가운데 이번 달 국내에서 처음 선보이는 '부동산 증권형 토큰(STO)'에 대한 법제화가 필요하다는 목소리가 거세지고 있다.

13일 관련 업계에 따르면 윤석열 대통령 당선인의 공약에 따라 가상자산 시장에서의 새로운 법제화와 투자 확대 기대가 커지고 있다. 앞서 윤 당선인은 대체불가토큰(NFT) 거래 활성화를 통한 신개념 디지털자산 육성 등을 골자로 한 가상자산 관련 공약을 제시한 바 있다. 

이런 가운데 이달 중 규제 샌드박스를 통해 국내에서 처음으로 '부동산 STO' 서비스가 출시된다. STO(Security Token Offering)는 부동산이나 미술품 등 고가의 실물자산이나 주식, 매출채권 등의 비유동자산을 가상자산화한 것이다.

STO 자산을 보유한 투자자들은 실제 주주처럼 권리를 행사할 수 있고, 배당과 지분 등 권리도 받을 수 있다. 가령, 한 미술품에 대한 STO를 구매하면 해당 미술품의 지분을 갖게 된다. STO는 실물자산을 기본으로 하다 보니 코인과 달리 안정성이 확보되고 효율적인 자산 형성에 보탬이 될 것이란 기대를 모으고 있다. 하지만 STO 관련한 법적 기반은 마련되지 않았다.
  3월 내 국내에 첫선 보일 블록체인 기반 부동산 투자 플랫폼 '비브릭(BBrick)'은 블록체인 규제자유특구인 부산 지역 빌딩 운영을 통한 수익을 토큰화한 서비스다. 투자자는 부동산 자체가 아닌 건물의 증권을 소유하는 개념이다. 쉽게 말해, 블록체인 기술을 이용한 쪼개기 투자다.

비브릭은 블록체인 플랫폼을 통해 '블록체인 기반 디지털 증서'를 일반 투자자에게 발행하면 부동산 운영 수익을 배당하는 방식으로 투자가 이뤄진다. 비브릭의 최소 투자 단위는 10브릭인 1만원이고, 일반 투자자는 최대 2000만원, 소득적격투자자는 최대 4000만원까지 투자할 수 있다. 커피 한두 잔 값으로 빌딩 투자에 참여하는 셈이다.

비브릭 서비스를 제공하는 박효진 세종텔레콤 부사장은 지난 8일 법무법인 태평양이 개최한 관련 세미나에서 "STO란 증권을 토큰화해 자금을 조달하겠다는 개념"이라며 "플랫폼만 운영한다고 되는 게 아니라 국내에서 STO 관련 법률을 마련해야 한다"고 목소리를 높였다. 

비브릭은 규제 샌드박스 '실증특례' 제도를 통해 2년간 부산 안에서만 사업을 연장하는 방식으로 운영되고 있다. 박 부사장은 "부동산 STO 관련 법률 정비가 아직 시장이 무르익지 않아서 어려움이 있다"며 "실증특례만 받아서 사업을 진행하기에는 부산 지역에서만 사업을 한정해야 하는 등 한계가 있다"고 토로했다.
  STO의 경우 현재 실정법에 직접적인 명문 규정이 없다보니 자본시장법 규제를 받고 있다. 그러나 자본시장법을 그대로 적용하면 STO 산업 성장에 한계가 있다는 지적이다. 기존 증권시장에 맞춰 인허가를 거치고, 증권신고서 제출 및 허가 등 여러 과정을 거쳐야 하기 때문에 다양한 법적 문제가 존재한다는 것이다. 박 부사장은 "증권의 속성을 인정해 기존 법에 포섭돼 규제받겠다는 입장"이라고 설명했다.

이와 관련 박종백 변호사(법무법인 태평양)는 부동산 STO 샌드박스 후 제도화 방안으로 △부동산펀드 수익증권의 토큰화 허용 △다른 유형자산 펀드의 토큰화 허용 △기초자산 없는 토큰 형태의 다양한 투자계약 증권의 허용 △증권형 토큰의 공모요건 완화 등을 제시했다.

법령 제·개정 사항으로는 △자본시장법상 증권을 토큰으로 발행할 근거규정 추가 △증권형 토큰의 거래플랫폼 설립근거와 인가요건 규정 신설 △블록체인 거래플랫폼 등록을 전자증권법상 전자등록으로 인정하거나 전자등록을 대체하는 규정 등을 제시했다.

증권 선진국 미국과 일본, 스위스, 독일 등의 경우 STO가 적용받는 법·제도가 이미 준비됐거나 빠르게 정비되고 있어 관련 사업에 대한 기대감을 높이고 있는 반면, 우리나라에서는 현재 적극적인 논의가 이뤄지지 않고 있다는 지적도 나왔다. 세계경제포럼(WEF) 조사에 따르면 세계 GDP의 약 10%가 토큰화 돼 2027년까지 총 시가총액의 24조 달러를 넘어설 전망이다.

박종백 변호사는 "펀드 수익증권을 토큰으로 발행하는 것을 자본시장법상 허용하는 특례가 필요하다"며 "탈중앙화를 지향하는 블록체인과 달리 자본시장법, 전자증권법 등은 중앙집중화된 규제기관에 맞춰져 있기 때문에 블록체인의 기술적 특징에 맞는 제도 마련이 시급하다"고 강조했다.