[미분양의 늪] [단독] 지방 미분양 5000가구 산다더니…목표치 65.7% 그쳐

매입가격·신청요건 문턱…미분양 5만가구 해소 한계

"수요 부족 지역 집중"…민간서 안 팔린 집 공공도 선별

3차 6953가구 신청했지만 심의 통과 950가구 그쳐

[사진=챗GPT]

정부가 지방 미분양 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 연내 5000가구를 매입하기로 했지만, 사실상 올해 마지막인 4차 공고 신청분까지 모두 사들여도 목표의 3분의 2에 그치는 것으로 나타났다. 공가율이 높고 수요가 부족한 지역에 신청이 몰리면서 지방 미분양 해소의 ‘최후 보루’인 공공 매입도 한계를 드러내고 있다.

27일 LH에 따르면 지난 8월 실시한 지방 미분양 주택 4차 추가 매입 공고에 2335가구가 신청해 현재 서류 검토와 현장조사가 진행 중이다. 3차 심의 통과 물량(950가구)과 4차 신청분 전부를 합쳐도 3285가구로 1715가구가 부족하다. 정부가 제시한 5000가구 목표의 65.7%에 불과한 수치다.

실제 매입 규모는 이보다 줄어들 수 있다. 지난 4월 실시한 3차 공고에는 6953가구가 신청했지만 심의를 통과한 물량은 13.7%에 그쳤다. 4차에서도 심의 탈락 물량이 발생할 수 있다.

4차 신청 물량은 부산이 616가구로 가장 많았다. 이어 경북 373가구, 경남 308가구, 전남·광주 252가구, 울산 241가구, 충남 153가구, 제주 134가구 등의 순이다.

지방 미분양 부담은 여전히 크다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 말 지방 미분양은 4만9998가구로, 이 가운데 공사가 끝난 뒤에도 팔리지 않은 준공 후 미분양은 2만3711가구다. 전국 준공 후 미분양의 84.4%가 지방에 집중돼 있다. LH 직접 매입은 이 같은 재고를 줄이고 사업자에게 자금을 공급하기 위한 정부 대책의 핵심 축이다.

LH는 심의 통과율이 낮은 원인으로 공가율이 높고 주택 수요가 부족한 지역에 매입 신청이 집중된 점을 꼽았다. 매입 주택을 공공임대로 활용해야 하는 만큼 입주 수요가 부족하면 장기 공실로 남을 수 있기 때문이다. 민간에서 팔리지 않아 공공 매입을 신청한 주택이 같은 수요 부족을 이유로 다시 걸러지는 구조다.

가격도 변수다. LH 관계자는 “단지별 미분양 기간과 미분양률 등을 감안한 조정률을 반영해 매입 상한가격을 산정한다”며 “감정가격을 기준으로 최대 94%, 최소 86% 수준에서 가격이 결정된다”고 설명했다. 사업자가 기대하는 가격과 매입 조건이 맞지 않으면 심의를 통과해도 계약으로 이어지기 어렵다.

신청 요건을 충족하지 못한 사례도 있다. LH 관계자는 “현재 신청 건을 심의하는 과정에서 신청 아파트가 입주 전부터 미분양이어야 하는데 이 요건을 갖추지 못해 매입하기 어려운 곳도 있다”고 말했다.

3차 심의를 통과한 950가구는 현재 감정평가가 진행 중이다. 매매협의와 하자점검 등을 거쳐 오는 12월부터 계약 체결이 시작될 전망이다. 이 과정에서 가격 협의가 결렬되거나 사업자가 매각을 철회하면 최종 매입 실적은 심의 통과 물량보다 줄어들 수 있다.