감정가 절반에 낙찰되는 지식산업센터…LH는 얼마에 사들일까

시행사 할인·경매 낙찰가 등 가격 편차 커…LH, 2개 감평법인 평가액 산술평균해 결정

[그래픽=제미나이·이은별 기자]

정부가 공실 지식산업센터를 주거용으로 전환해 주택 공급을 확대하는 방안을 추진하면서 매입가격 산정이 주요 과제로 떠올랐다. 할인분양과 급매, 경매로 가격이 제각각인 데다 주거용으로 바꾸는 데도 추가 공사비가 들기 때문이다. 현재 시장가치를 반영한 가격 산정과 함께 용도변경·리모델링 비용까지 따져야 실제 공급으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

15일 아주경제 취재에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 비주택 리모델링 매입임대 사업에서 LH와 한국감정평가사협회가 각각 감정평가법인 1곳을 선정해 가격을 산출할 계획이다. LH는 “두 평가액의 산술평균을 참고해 매입가격을 결정할 예정”이라고 밝혔다.

문제는 지식산업센터의 가격 편차가 크다는 점이다. 입지와 준공연도, 층수, 지원시설 비율 등에 따라 같은 지역에서도 가격이 갈리는 데다 시행사 할인분양과 급매, 경매가격이 동시에 형성돼 있다. 이 가운데 어떤 사례가 시장가치를 적절히 반영하는지 가려내야 하는 것이다.

지식산업센터114에 따르면 올해 2분기 수도권 지식산업센터 법원경매 진행 건수는 1530건으로 전분기 1233건보다 24% 증가했다. 지난해 같은 기간 594건과 비교하면 2.6배 수준이다. 낙찰가율은 51.5%로 2020년 이후 최저치를 기록했다.

남경진 한국감정평가사협회 센터장은 “지식산업센터는 집합건물의 성격을 갖고 있어 거래사례비교법으로 감정평가할 것으로 보인다”며 “기준시점 당시 확인할 수 있는 거래사례와 경매·낙찰가, 시세 변동 등을 종합적으로 검토해 시장가치를 가장 잘 반영하는 사례를 선별해야 할 것”이라고 설명했다.

이어 “지식산업센터는 물량이 많고 시장 변동성이 큰 만큼 분양가 대비 시장 상황 변화 등을 면밀히 살펴야 하며, 구체적인 평가 방식은 개별 사례에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.

 

매입 이후에도 리모델링 비용·용도변경 과제

사업 방식에 따라서도 가격을 비교하는 기준이 달라진다. LH가 건물을 사들여 용도변경과 리모델링을 하는 직접매입 방식과 민간이 리모델링한 건물을 LH가 사들이는 매입약정 방식이 병행된다. 매입약정은 용도변경·리모델링 후 건물을 기준으로 감정평가하는 만큼 기존 지식산업센터 거래가격과 단순 비교하기 어렵다.

주거용 전환에 필요한 비용도 사업성을 좌우한다. 기존 건물을 저렴하게 확보하더라도 내부 구조를 바꾸고 주거시설을 갖추는 데 비용이 많이 들면 가격상 이점이 줄어들 수 있다.

강은현 경매연구소 소장은 “지식산업센터는 경기 침체와 공급 과잉으로 가격이 약세를 보이고 있는 데다 주거용으로 전환하려면 바닥난방, 화장실, 주방 등 추가 공사비가 발생한다”고 말했다. 현재 거래가격뿐 아니라 주거용 전환 비용까지 고려해야 한다는 설명이다.

유선종 건국대 교수도 “지식산업센터는 주거용으로 만들어진 공간이 아니기 때문에 용도변경과 리모델링 과정에서 상당한 비용이 들 것”이라며 “지산 취득가뿐 아니라 주거용으로 만들기 위한 추가적인 자본적 지출까지 고려해야 한다”고 말했다.

평면 구조도 변수다. 업무·생산시설에 맞춘 공간을 주거용으로 바꾸는 과정에서 활용도가 떨어질 수 있어서다. 유 교수는 “지산은 평면이 길게 설계된 경우가 있어 주거공간으로 활용하기에 비효율적일 수 있다”며 “2~3개 호실을 묶어 오피스텔로 만드는 방식 등을 검토할 수 있다”고 설명했다.

가격과 공사비 조건을 맞추더라도 주거용으로 사용할 수 있는 안전·시설 요건을 충족해야 한다. LH 관계자는 “소방·피난 기준 등 안전 관련 사항을 비롯해 주거용에 필요한 요건을 충족할 수 있도록 적법한 용도변경을 면밀히 검토할 예정”이라고 밝혔다.